Kiralara Sınırlama Gelir mi? Bakanlık Konut Sahiplerinin Peşinde: Hangi Ülkeler Hangi Modelleri Uyguluyor?

İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) İstanbul Planlama Ajansı (İPA) konut  fiyatlarındaki artışın fahiş boyutlara ulaşarak bir barınma krizine doğru gitmesine yönelik bir çalışma yaptı. Duvar’dan Hazal Ocak’ın aktardığı çalışmada, Nisan 2022 itibarıyla mevcut kiracıların bir senelik kiralarını yüzde 45,48 oranında, yeni kiralık evlerin kiralarının ise yüzde 161,4 oranında arttığı belirtildi.  

Çalışmada artış ivmesinin bu şekilde sürmesi halinde de kiracıların yüzde 85,1’inin kira ödemelerinde zorlanacağı belirtildi. 

Fiyat artışlarında konut politikalarının yetersizliğinin ön planda olduğuna dikkat çekilirken, artış nedenlerinin içinde yabancılara gayrimenkul satışı ile vatandaşlık verilmesi gibi uygulamalar da öne çıkıyor.

İlk seçenekte yer alan, kamu bankalarından 2 milyon liraya kadar sıfır konutlarda kullanılmak üzere yüzde 0,99 faizli konut kredisi için “Yaşamaya elverişli konutun en önemli kriterlerinden biri “ödenebilirlik” olarak ifade edilmekte ve ödenebilirliğin sağlanması için konut giderlerinin hane halkı bütçesinin %30’undan düşük olması gerekiyor. 2022 yılı itibariyle Türkiye’de asgari ücretin 4.253,40 TL olduğu dikkate alındığında, konut kredisi aylık ödemesinin asgari ücretin yaklaşık 5 katına denk geldiği görülüyor” tespiti yapıldı.

İkinci seçeneğe dair de ‘Zaten dövizde ve altında sermayesi bulunanların, yani yatırım yapabilecek onların dövizden bozdurmasına yönelik bir opsiyon olarak ortaya çıkıyor.” denildi.

Bu tür bir faiz indirim paketinden ziyade, kira ve satış ücretlerini dengeleyici, kira artışlarına karşı uygun koruma araçları geliştirilmesi yönünde adımların atılması zorunludur. Bu noktada, bütüncül bir konut politikasının, yalnızca konut edindirmeye yönelik değil, aynı zamanda kiracıları da gözetecek şekilde ele alınarak, toplumun her kesimine hitap edecek şekilde oluşturulması gerekmekte. Aksi takdirde, çözüm önerileri olarak sunulan projeler kısa vadeli, toplumun yalnızca belli bir kesimine hitap etmekten ileriye gidemeyecek ve konut krizi her geçen gün daha da şiddetlenecektir.

Sabit ücretli çalışanların maaşlarını aşan seviyelere ulaşan barınma giderleri, hükümetin de gündeminde yer alırken, konut sektörü temsilcileri artışların önüne geçmenin çok da mümkün olmadığını belirtiyor. 

Rusya-Ukrayna savaşının da etkisiyle bölgeye bu ülkelerden gelen yabancı yatırımcıların etkisiyle yüzde 300’e yakın kira artışlarının görüldüğü Antalya’dan CHP Milletvekili Çetin Osman Budak, Meclis’e sundukları önergelerin Cumhur İttifakı tarafında reddedildiğini açıklarken, kiralarda artışın kanunen dondurulması gerektiğinin altını çizdi.

Cumhuriyet’ten Ali Can Polat’ın aktardığına göre, New York ve Berlin’de daha önce denenen bu yönetimin tek başına yeterli olmayacağını ayrıca yabancılara konut satışının da Kanada’da yapıldığı gibi yine en az bir yıl süre ile dondurulması gerektiğini belirtti. 

Kamu Emekçileri Sendikası Eşbaşkanı Mehmet Bozgeyik ise, devlet memurlarının tayin süreçlerinin kaosa döndüğünü belirtti. Memur maaşlarının kirayı karşılayamaması yanısıra konut bulmakta da zorlanıldığına dikkat çekti.

İzmir Emlakçılar Odası Başkanı Mesut Güleroğlu, ev sahiplerinin de kiracıların da durumuna şahit olurken, kısa sürede bir çözüm bulunmasının mümkün olmadığını düşünüyor. Bu maliyetler ile yeni konut yapımının zora girdiğini söylerken, İzmir özelinde de deprem dolayısıyla eriyen konut stokuna da değindi. Kira artışlarının ve konut krizinin önüne geçilmesi için önce enflasyonun düşmesi gerektiğin söylerken, kur, maliyet , inşaat derken iki yıldan düşüş olmayacağını söyledi.

Ankara Emlakçılar Odası Başkanı Hakan Akçan ise kira artışları için şu önerilerde bulundu: 

Mevcut kiracıların kira artışları için bir sınır olmalı, yeni kiracılar için ise mahallelerin üst sınırı olmalı. Düşürmek kısa sürede imkânsız ama bu piyasayı durultur. 

Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel ise perakende sektörünün de kira artışlarından darbe aldığını açıklarken, kiralara müdahale edilmesi gerektiğini belirtti. Cadde mağazaları kiralarında keyfi artışlar yapıldığını belirten Öncel önümüzdeki aylarda sorunun can yakıcı olacağını açıklarken, Şu önerilerde bulundu: 

• Konut ve işyerlerindeki kira artışlarında TÜFE ortalamasına bir üst sınır belirlenmesi,

• Mülk sahiplerine kira gelirleri için belli bir süre vergi muafiyeti ya da indirim getirilmesi,

• AVM’lerde genel giderlerle ilgili yönetmeliğin perakende sektörünün beklentileri doğrultusunda tamamlanarak bir an önce yürürlüğe girmesi.

Kiralar ve ev fiyatları hükümetin de gündeminde ana maddelerden olurken bu konuda, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, Adalet Bakanı Bekir Bozdağ ile Hazine ve Maliye Bakan Yardımcısı Yunus Elitaş, Ticaret Bakanlığı ile bir araya gelerek konuyu masaya yatırdı. Masadaki seçeneklerden biri olarak ‘Hollanda modeli’ ortaya çıktı.

Ekonomist’in aktardığına göre, model şu şekilde:

• Hollanda’da kiralık konutlar “özel” ve “sosyal konutlar” olarak iki ana gruba ayrılıyor.

• Ülke genelindeki kiralık konutların yüzde 75’i sosyal konut kapsamında.

• Konut fiyatları “puanlama sistemi” ile belirleniyor.

• Konutlar, büyüklük, yaş, mutfak, banyo, bahçe gibi farklı kriterle puanlanırken, belirli sınırın altındakiler “sosyal konut” kapsamına giriyor.

• Sosyal konut sınırı 763 euro. Bu da maksimum kirayı belirliyor ve kiralardaki artışı hükümet belirliyor.

• Sosyal konut başvurusu için derneklere kayıt yaptırmak gerekiyor.

• Belediyelerden konut izni alınması gereken sistemde, kişinin bölgede yaşaması için meşru ve geçerli nedenleri olması gerekiyor. Hatta ailenin aynı yerde yaşaması, iş yeri çevresi olması ya da eğitim aldığı bölgede olması gerekiyor. 

• Dernekler, ailedeki kişi sayısına ve gelir seviyesine de bakıyor. 

• Düşük gelir gibi belli koşullarda kira desteği de veriliyor.

Hazine ve Maliye Bakanlığı, gayrimenkul satışlarında beyan edilen değerleri tapu harcı yönünden incelemeye alırken, kayıt dışılık ve haksız fiyat oluşumlarıyla mücadelede gayrimenkul satış ve kiralama işlemleri de yakın takibe alındı.

Bakanlık bu konuda tebliğ yayınlamaya hazırlanırken, Vergi Usul Kanunu’na göre, gerçek ve tüzel kişilerin vergilendirmesinde beyan usulü geçerli. 

Düzenlemede ise internet sitelerinin ilanları, vergi mevzuatı çerçevesinde incelenerek işlem yapılacak.

Banka kredilerinin analiziyle, kredi kullanarak gayrimenkul alanlardan ilk etapta 7 bin kişi izah için davet edilecek.