Pandemiden sonra arz meşakkatinin tesiriyle kiralık mesken bulmak zorlaşmıştı. Hali hazırdaki kiralanan konutlarda da kontrat yenileme periyodunda mesken sahipleriyle kiracılar karşı karşıya gelmişti. Birçok mesken sahibi enflasyonun on iki aylık ortalamasına nazaran belirlenen oranların çok üzerinde artış yapmıştı. Gelinen noktada konut piyasasında kira krizi derinleşti. Son aylarda bilhassa yabancıya kiralanan konutlarda kira tahsilatları yapılamaz duruma geldi.
Sektör temsilcilerinden alınan bilgilere nazaran mesken sahipleri yargıya başvurmak da buldu fakat buradaki kasvet olayı öbür bir boyuta taşıdı. Yabancı asıllı kiracılar hakkında, kira ödemeyerek ülkelerine dönmeleri halinde, yabancı ülkede Türkiye’deki yargı süreci akabinde bir de tenfiz denilen yasal sürecin işletilmesi gerekiyor. Bu ek süreç ise; ülkeden ülkeye değişmekle en az birkaç yıl sürebiliyor. Hususun emlak piyasası ve tüzel boyutu ele alındı.
Yüksek bedelle fahiş artırım yapan konut sahipleri kiraları alamıyor. Kıymetinin üzerinde fiyatla kiralanan konut ve dükkanlar periyodik olarak getiri sağlayamayabilir.
TAHSİLATLARDA DERT YAŞANABİLİYOR
Konuya ait açıklamalarda bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Emlak piyasasında arz tarafındaki sakinlik devam ediyor. Son devirde inşaat maliyetlerindeki artışlar yeni gayrimenkul inşaatında istenen düzeylere ulaştıramıyor. Yaz mevsiminin gelmesiyle evlenecek çiftler arttı, kiralık dairelerin bulunması bu sebepten ötürü daha da zorlaştı. Bu durum fiyatları daha da artırmaya devam ediyor. Kiralık dairelerde artan fiyatlar, kiraların ödenmeme riskini de beraberinde getiriyor. Geçen yıla nazaran 3-4 kat artan kira bedelleri nedeniyle daireye istenen yüksek kiralar başlangıçta kiracı tarafından ödenebiliyor lakin daha sonra tahsilatta badireler yaşanabiliyor” dedi.
“DEPOZİTODAN KAYNAKLI UYUŞMAZLIKLAR YAŞANIYOR”
Kira artışlarının yüzde 25 oranında sabitlendiğini hatırlatan Özelmacıklı, kiracılar ile mal sahipleri ortasında depozito kaynaklı meseleler yaşanmaya başladığını belirterek, “Bu durum piyasada dengesizliğe yol açtı. Daha fazla artış yapmak isteyen mal sahipleri de var. Bu artışı kabul etme niyetinde olan kiracılar da var. Bu belirsizlik kiracılarla ilgili farklı analiz davalarını beraberinde getirdi. Son devirde konuttan çıkan kiracılar ile mal sahipleri ortasında depozitodan kaynaklı uyuşmazlıklar yaşanıyor” tabirlerini kullandı.
“EMLAK PİYASASI BAYRAM SONRASI HAREKETLİLİK KAZANDI”
Türkiye’nin birçok bölgesinde emlak piyasasında hareketliliğin başladığını belirten Özelmacıklı, kelamlarına şöyle devam etti:
“Gerek memur tayinleri nedeniyle gerekse de yaz mevsiminin gelmesiyle kent değişikliklerinin artmasıyla gayrimenkullerde hareketlilik hızlandı. Bayram sürecinde sakinleşen emlak piyasası bayram sonrası hareketlilik kazandı diyebiliriz.”
“YABANCILAR KİRALADIKLARI DAİRELERİN ÖDEMESİNİ YAPMAMAYA BAŞLIYOR”
Yüksek kira bedellerinde yabancıların olumsuz tesiri olduğunun altını çizen Özelmacıklı, “Özellikle eşyalı hale getirilen ve kiraya verilen daireler, o bölgenin piyasa rayicindeki istikrarları değiştiriyor. Örneğin her hangi bir vatandaş 3 bin liraya aylık kirası olan bir dairede oturuyorsa, tahminen o mesken eşyalı hale getirilip 10 bin liraya yabancıya daha kısa periyodik verilebiliyor. İster istemez o bölgedeki piyasayı emsaller nedeniyle etkiliyor. Daireleri eşyalı hale getirip daha yüksek fiyata kiralık olarak vermeyi bekleyenler nedeniyle de bu sefer yabancılar daha sonra kiraladıkları dairelerin fiyatını ödeyememeye başlıyor. Konut sahiplerinin kiracı seçimi konusunda çok daha dikkatli davranmaları gerekiyor. Yüksek fiyata kiraya vereyim diye düşünmemeleri gerekiyor. Kiracının kira bedelini sistemli ödeyip ödemeyeceğini mal sahibinin düşünmesi gerekiyor” halinde konuştu.
METİN: MÜLK SAHİPLERİ DİKKAT ETMELİLER
Konunun hukuksal boyutunu aydınlatan Dr. Avukat Umut Metin, son vakitlerde hem mesken sahibinin hem de kiracıların sorunlarının arttığını belirterek, “Kira bedellerinde uyuşmazlıklar da yaşanabiliyor. Genelde mülk sahipleri rayiçlerin daha yüksek olduğunu sav ederek, daha yüksek kira bedeli talebinde bulunuyor. Kiracılar ise mevcut kiralarını ödemede zorlanıyorlar yahut ödemede aksaklıklar yaşanabiliyor. Bir yabancının rayici 5 bin lira olan bir konut için 10 bin lira kira ödemeyi kabul etmesi halinde mal sahibi bu fiyatı her ay nitekim alıp alamayacağını kendisine sorması gerekiyor. Mülk sahiplerinin bu hususta dikkatli olmalılar” diye konuştu.
“YABANCILARLA KİRA BAĞLARINDA ARABULUCULUK İTİMAT OLUŞTURUR”
Metin, “Örneğin 5 bin lira bedeli olan bir konutu yabancılar tarafından 10 bin liraya kiralandığını varsayalım ve ikinci aydan sonra ödenmemeye başladığını düşünelim. Kira kontratına nazaran tüzel sürecin başlatılması gerekiyor. Bu süreci Türkiye’de yapmak gerekiyor. Fakat yabancı Türkiye’de değilse, bu halde yabancı kiracının ülkesinde dava açarsanız en az kira kadar tüzel maliyete katlanmış olursunuz. Yabancının kendi ülkesine gidip tüzel bir süreç yapmanız muhtemel maliyetler nedeniyle gerçekte pek mümkün de değil. Bu bahiste kira mukavelesinde Türk hukukunun ve ili belirterek Türk Mahkemelerinin yetkili olduğunu kayıt etmeniz gerekiyor. Buna karşın alacağınızı alamıyorsanız, mukavelede Türk bir kefilin yer alması daha inançlı bir tercih olur. Arabuluculuk da farklı bir kullanım ile, yabancılarla inançlı kiracılık bağı kurmak için uygulanabilecek inançlı prosedürler ortasında yer alıyor. Kira mukavelesine ek olarak bir arabuluculuk kontratı yapılabilirse, buradan ek bir garanti sağlanabilir” dedi.
Mal sahiplerinin rayicinin üzerinde bir bedelle konutlarını kiraya vermemelerinin gerektiğini belirten Metin, “Bu basamakta kefalet aranabilir ve kira kontratı tarihinden sonra alınmış olmakla tahliye taahhüdü alınabilir. Kira kontratlarının sağlıklı bir biçimde düzenlenmesi gerekir. Yeni kanun sistemimize nazaran kontrat hazırlanması kıymet arz ediyor. Örneğin, formu kurallara uymayan geçersiz bir kefalet alınması, kefaletin yok oluşu manasına gelebilir. Kira kontratları yapılmadan türel dayanak alınması konut sahiplerinin faydasına olacaktır” tabirlerini kullandı.
“ARABULUCULUK MUAHEDESİ YABANCI KİRACINIZDAN KİRANIZI DAHA İNANÇTA TAHSİLE İMKAN VERİR”
Öte yandan Metin, Singapur mukavelesi kapsamında aylık rastgele bir bedelle kiralanan ticari emlakların fiyatının ödeneceği arabuluculuk mukavelesinde belirtilmesi durumunda, arabuluculuk mutabakatının yabancının ülkesinde de Singapur mukavelesi yeterince infaz edilebilir bir hale gelebileceğini söyledi. Metin, Singapur Mutabakatı kapsamında kira kontratlarına ek olarak yapılacak arabuluculuk muahedesiyle güçlü bir garanti sağlanabileceğinin altını çizdi. Metin, “Özellikle ülkemizde yaşayan yabancı insanların kıymetli bir kısmının Singapur kontratı kapsamında olan İran, Rusya, Katar, Suudi Arabistan, İran, Çin üzere ülkelerden olduğu dikkate alındığında dükkan, ofis, fabrika, depo üzere ticari nitelikli kiralamalarda, Singapur mukavelesi mahkemelerde uzun mühlet yargıyla meşgul olma durumuna mahzur olacaktır. Kira kontratı imzası anında kira mukavelesine ek olarak Adalet Bakanlığı lisanslı Türk bir arabulucu huzurunda oluşturulacak bir arabuluculuk mutabakatı tahsilat riskini azaltacaktır. Arabuluculuk muahedesi aylık ödeme mutabakatının belgelendiği tesirli bir tüzel yol olarak dikkate alınmalı ve tercih edilmelidir” dedi.