AYD’den yapılan açıklamada, Ernst & Young liderliğinde ve Temel Gayrimenkul dayanağıyla gerçekleştirilen “AVM Kesimi Finansal Sıkıntılarına Yaklaşımlar ve Tahlil Önerileri” başlıklı raporun ayrıntıları paylaşıldı.
Açıklamada görüşlerine yer verilen AYD Lideri Prof. Dr. Hüseyin Altaş, AVM’lerin kira gelirlerinin son 5 yılda daima olarak düştüğünü, bu düşüşün de AVM’lerin kıymetinin 2017 yılından itibaren daima olarak azalmasına yol açtığını belirterek, şunları kaydetti:
“AVM yatırımları, kiralanabilir alan açısından 2018-21 yılları ortasında, 2007-17 periyoduna nazaran yıllık ortalama yüzde 56 azaldı. AVM’lerin toplam borcunun 13 milyar dolar civarında olduğu tabir ediliyor, kredi yükümlülüklerinin yaklaşık yüzde 88’inin yabancı para cinsiden olduğu biliniyor. 2017 yılı için tahsil edilen ortak alan sarfiyat karşılıklarının ortak alan sarfiyatlarına oranı yüzde 71 iken, 2021 yılında bu oran yüzde 53’e kadar düştü. Eksik kalan kısım AVM yatırımcısı tarafından finanse edilirken, AVM yatırımcısının katlandığı maliyet yıllar prestijiyle artıyor. İncelenen memleketler arası örneklerde, ortak alan masraflarının kapsamı ve paylaşımının, kontrat serbestisi kapsamında AVM yatırımcısı ve kiracısı ortasında serbestçe kararlaştırıldığı görülüyor.”
Ödenen kiranın mağaza cirosu içerisindeki hissesinin 2017 yılında yüzde 12,7 iken 2021 yılında yüzde 9,3’e indiğini aktaran Altaş, Kovid-19 tedbirleri kapsamında 2020-2021 yıllarında mağazaların kapalı olması sebebiyle ciroların düştüğünü bildirdi.
Altaş, 2022 yılında artan mağaza ciroları ve karşısında hudutlu artan kira gelirleriyle bu oranın daha da düşeceğine işaret ederek, ekosistemin sürdürülebilirliği için bu hususlarda perakende kesimi ile iş birliği yapmaya hazır olduklarını aktardı.
AVM’LER İTİBAR ALANI
AYD Lider Yardımcısı Cem Eriç, Türkiye’de birinci AVM’nin 1988 yılında açıldığını anımsatarak, 2021 yılı prestijiyle ise 442 adet AVM’ye ulaşıldığını bildirdi.
Faaliyette olan AVM’lerin brüt kiralanabilir alanı 2010 yılında 4 milyon metrekareye, 2021 yılı prestijiyle 14 milyon metrekareye yükseldiğine işaret eden Eriç, şu bilgileri verdi:
“AVM’ler, içinde yer alan mağazalarla birlikte kıymetli bir ekosistem yaratıyor ve bu ekosistem, Türkiye’de üretim, lojistik, altyapı da dahil olmak üzere birçok farklı bölümü kelebek tesiriyle besliyor. AVM ekosistemi içerisinde 2021 yılında yaratılan gelir 388 milyar TL, yaratılan direkt ve dolaylı vergilerin toplamı ise 69 milyar TL düzeyinde. AVM ekosistemi içerisinde 2,1 milyon şahsa istihdam sağlanıyor. Bu sayı, Türkiye iktisadı için büyük bir katma paha. AVM’ler lokal perakendecinin markalaşmasına önemli katkıda bulunarak her biri için itibar alanı sağlıyor.”
AVM bölümüne yönelik tahlil tekliflerini ileten Ernst & Young Türkiye Şirket Ortağı İlhami Koç ise şu sözleri kullandı:
“Tacirler ortasındaki kiralama süreçlerinin konut emelli kiralamadan başka bir biçimde düzenlenmesini öneriyoruz. İdare ve pazarlama sarfiyatları dahil bütün masrafların AVM idaresi ve kiracılar ortasındaki mutabakata nazaran paylaşılmasının kıymetlendirilmesi isabetli olur. Kısa vadeli bir tahlil olarak, kira artışlarının TÜFE’deki son 12 aylık ortalama değişim oranı yerine yıllık/dönemlik TÜFE oranında yapılması, enflasyon oranlarındaki değişimin adil bir halde yansıtılmasını sağlar.
Gelir/borç ödeme istikrarı gözetilerek vade yapısının tekrar kurgulanması ve kredilerin büsbütün tasfiyesi yerine sürdürülebilir bir borçluluk düzeyi korunması da kıymetlendirilebilir. Kredi borçları ile gelirler ortasındaki kur uyumsuzluğunun giderilerek borç/gelir istikrarının yine oluşturulması ve kredi borçlarının kısmen yahut büsbütün TL’ye dönüştürülmesi de değerlendirilmeli.”