Türkiye’de kentsel dönüşüm maalesef yanlışsız başlamadı. Riskli yerden çok, rantın yüksek olduğu yerde başlayan inşaatlar, yetersiz firmaların yüksek kâr beklentisi, kimi hak sahiplerinin gerçekçi olmayan talepleri önemli mağduriyetler yarattı. Kanutzede üzere bir de dönüşümzedeler ortaya çıkınca, kamu duruma müdahale etti ve yasal düzenlemelerle sürecin önü kıymetli ölçüde açıldı. Bugün başta İstanbul olmak üzere birçok vilayette riskli konutları yüklü olarak kamu yeniliyor. Özel dal ise uzaklıklı. Fakat milyonlarca meskenin yenilenmesi, dönüşümün hızlanması için özel bölümün de sürece dahil edilmesi kural. Pekala ancak nasıl? Hem bu soruyu, hem de başta konut ve kira fiyatı olmak üzere her bölümün gündeminde olan kıymetli başlıkları Tahincioğlu Gayrimenkul İdare Şurası Lideri Özcan Tahincioğlu ile konuştuk…
-Ülkemizde kentsel dönüşüm kamu öncülüğünde yapılıyor. Bir devir özel kesim etkindi lakin artık değil. Gayrimenkul geliştiren firmalar neden sürece dahil olmuyor?
Araştırmalar İstanbul’da 1 milyon 800 bin konutun dönüştürülmesi gerektiğini gösteriyor. Tüm Türkiye’de ise bu sayı 6.5-7 milyon. TÜİK bilgilerine nazaran Türkiye’deki hane halkının yüzde 43.5’lik kısmı 2000 öncesinde inşa edilen binalarda ikamet ediyor. Münasebetiyle kentsel dönüşüm önümüzdeki yıllarda da gayrimenkul kesimi için değerli bir başlık olacak. Dönüşümün istenildiği süratte yürümemesinin temel sebebi bence geçmişte hak sahipleri ile geliştiricilerin bu mevzuyu bir rant kapısı olarak görmeleri. Geliştiriciler ve hak sahipleri baş başa bırakıldığında dönüşümün istenilen oranda ilerlemediğini net bir formda gördük. O denli ki, 8-10 yıl süren ve hâlâ kazma vurulamamış kentsel dönüşüm çalışmalarının sayısı epey fazla. Firma olarak bizim de çalıştığımız birtakım alanlarda tıpkı meseleler var. Kentsel dönüşüm Türkiye’nin en büyük sıkıntılarından biriyken yaşanan çözümsüzlükler ve mevzunun zorluğu sebebiyle kentsel dönüşümü üstlenecek müteahhit bulmak dahi zorlaştı. Dönüşümün hızlanması için ise kamu otoritesi çok kıymetli. Hak sahibi, geliştirici firma sürecine kamu dahil olmalı. Sonuçta can güvenliği kelam konusu olduğu için işin toplumsal tarafı de düşünüldüğünde kamunun hak sahipleri ile geliştiriciler ortasına girerek düzenleyici bir rol oynaması gerekir. Hakikaten geçmişte tıkanan birtakım büyük dönüşüm projeleri lakin Etraf ve Şehircilik Bakanlığı’nın devreye girerek mevzuyu koordine etmesi sonucu çözülebildi.
Fotoğraflar: Murat Şaka
KONTROL MEKANİZMASI
-Nasıl bir model olabilir?
Hak sahipleri ile anlaşılması, onların süreksiz barınma alanına taşınması kamu öncülüğünde yönetilmeli. Vatandaşla firma baş başa kalınca bu süreç yıllar alıyor. Alan boşaltıldı ve yeni bir proje yapılacak. Bu noktada da şayet iş büsbütün geliştirici firmaya bırakılırsa, kolay satmak için lüks konutlar yapılıyor. O denli olunca da bölgede evvelden yaşayan kişi konutu satıp gidiyor, yerinden oluyor. Bunun ismi yerinde dönüşüm olmuyor. Öncelik her vakit o bölgede yaşayanlar olmalı, işin finansal boyutu daha sonra gelmeli. İşte bu nedenle nerede nasıl proje yapılacak, hangi segmente hitap edecek, süreç nasıl ilerleyecek tüm paketi kamu kurmalı. İşlerin ihale ile verilmesi daha şeffaf lakin ihale modeli tekrar fiyatları arttırabilir. Bu nedenle firmaların teknik ve mali yeterliliği incelenerek davet metodu iş verilmesi de denenebilir. Kentsel dönüşümün hızlanması kural, yoksa hiçbirimiz bunun vebalinden kurtulamaz.
-2022’de artan fiyat ve kiralar çok konuşuldu. Uzun yıllardır bölümde olan bir oyuncu olarak bu artışın nedenini nasıl açıklarsınız?
Türkiye iktisadı son çeyrekte yüzde 3.9 büyürken, inşaat kesimi yüzde 14.1 küçülme gösterdi. Yakın geçmişe baktığımızda ise inşaat kesiminin (2020 yılının bir çeyreği dışında) 2018 yılından bu yana daralmaya devam ettiğini ve önemli manada küçüldüğünü söyleyebiliriz. Bunun birkaç sebebi var. En değerlilerinden biri 100 yılda bir görünen küresel pandeminin etkilediği fiyatlarındaki artış ve tedarik zincirlerine verdiği önemli ziyan. Tüm dünyada rekor manada artan enflasyonla konut üretmek, fiyatlandırma yapmak ve yeni projelere başlamak dal oyuncuları için kolay olmadı. Denetimimiz dışında gelişen bu küresel tesire ek olarak bir de ülkemizde yaşanan konut kredilerinin ulaşımına getirilen kısıtlamalar ve artan faizlerin tesiri eklendiğinde, arz-talep istikrarı önemli manada bozuldu. Evvelce piyasada satışların yarısı 1. el, yarısı 2. el olurken, artık yüzde 70’i ikinci ele kaydı. İkinci elde fiyat denetimi sağlamak hiç kolay değil. Tüm bunların tesiri ile konut fiyatlarının ve buna bağlı olarak kira fiyatlarının maalesef denetimsiz artışına şahit olduk.
FİYAT ARTIŞ SURATI DÜŞER
-Fiyatlar düşer mi?
Bilindiği üzere bu artışları engellemek ve bozulan arz-talep istikrarını düzeltebilmek için Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı birinci etapta toplumsal konutlara el attı ve tarihi bir toplumsal konut kampanyası başlattı. Bu kampanya çerçevesinde sunulan 250 bin adet konutun olumlu tesiri vakit içinde kesinlikle hissedilecek. Ayrıyeten tekrar Etraf, Şehircilik ve İklim değişikliği Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın ortak yürüttüğü heyecanla beklenen bir kampanya var. Farklı gelir kümelerine hitap edecek, konut finansmanına erişimi kolaylaştıracak ve ucuzlatacak yeni kampanyanın da kesinlikle çok olumlu tesiri olacak. Bu iki konu, arz-talep tarafında bir dengelenme getirecek olsa bile, enflasyon beklentisinin dalın temel taşlarını etkilemeye devam etmesinden ötürü konut fiyatlarının geri gelmesinin kelam konusu olduğunu düşünmüyorum. Buna karşın, üstte saydığım sebeplerden ötürü artış suratı azalacaktır. Kirada ise durum farklı. Uzun vadeli ucuz finansman verilirse tüketici mesken sahibi olacak, kiralık konuta talep gerileyecek. Kira sayısı enflasyonun düşüşüne paralel olarak gerçek bazda düşebilir.
-Alıcı uygun fiyatlı konut bekliyor. Firmalar bu maliyetle olmaz diyor. Pekibarınma sorunu nasıl çözülür?
Bahsettiğim üzere her iki bakanlığın çalıştığı, radikal ve kalıcı tahliller sunacak bir kampanya var. Yalnızca süreksiz faiz indirimi değil, sistematik bir değişim üzerinde çalışılıyor. Kamu bankalarının finansmana erişimi olmayan tüketiciye ucuz finansman sunması tek başına işe yaramıyor. Zira 5-6 yılda kesimin mali yapısı bozuldu, sermaye ve kredibilite azaldı.
Mevcut tabloda kamu açısından yelpazenin iki tarafı var. Bir tarafta TOKİ dar gelirli için toplumsal konut üretiyor, öbür yandan Emlak Konut, bizim üzere geliştiricilere ihale açarak orta ve üst gelir kümesi için konut üretilmesini sağlıyor. Emlak Konut sistemi bir nevi yediemin üzere. Tüm para denetimi Emlak Konut’ta. İşte bu yelpazenin iki ucu birleşmeli. Özel dal proje yapsın, kamu fiyat artışını, maliyet artışını denetim etsin. Özgür piyasada özel dal kamu müdahalesi istemez. Fakat bizim yaptığımız işin değerli bir toplumsal boyutu var. İnsanların barınma gereksinimi karşılanıyor. Bu nedenle özgür piyasayı akışına bırakarak ancak denetim sistemi kurularak barınma sorunu çözülebilir. Bu manada yeni çalışmadan epey umutluyum. Lakin, geliştiricilere de tıpkı paket içinde takviye sağlanmazsa kampanyanın topal kalacağını düşünüyorum.
CUMHURİYET’İN 100. YILINDA ANKARA’DA
-2023’te yeni yatırımlarınız olacak mı?
Yeni yılın birinci projesini Cumhuriyetimizin 100’üncü yılında başkentimiz Ankara’da gerçekleştirmeyi planlıyoruz. Çankaya’da pozisyonu ile savlı bir projeye başlıyoruz. İstanbul’da Anadolu Hisarı, Ataşehir, Beykoz ve Ankara Çankaya üzere lokasyonlarda en az dört proje daha geliştirmeyi planlıyoruz. Göcek ve Bodrum projelerimize başladık. Bunlar devam ederken İstanbul dışında yeni lokasyonları da inceliyoruz. Urla bunlardan biri olabilir. Şirketimizin 2023’teki maksatlarından birisi de kentsel dönüşüm projelerini hızlandırmak olacak. Dönüşüm çalışmaları kapsamında 2023 ve 2024 planları ortasına Beykoz ve Ataşehir projelerimiz yer alıyor.
HEDEFİMİZİ YAKALADIK
-2022 yılı sizin için nasıl geçti?
Yılın başında duyurduğumuz 4 milyar TL’lik ciro gayemizi yakaladık. 2022’de Nidapark İstinye’nin birinci etabı Panorama’yı teslim ettik. Küçükyalı’da yer alan Nidapark Küçükyalı içerisinde bulunan Heybeli ve Mahalle etaplarını teslim ettik. Küçükyalı projesinde bulunan açık hava alışveriş caddesi Palladium Cadde dükkânları da teslim edildi. Kâğıthane’de inşa edilen Nidapark Ayyıldız projesi de 2022 içerisinde teslim edilen bir öbür projemiz oldu. Böylece 3 konut projesi ve 1 alışveriş caddesi ile 2022 yılında toplam 1000’e yakın bağımsız kısmın teslimini gerçekleştirdik. 2022 yılında, satışına yeni başlanan Nidapark Göcek, Nidapark Gündoğan, Nidapark Ataşehir üzere projelerimiz de oldu.
KİRALAMA BÖLÜMÜNE GİRECEK
-Kiralık konuta talep çok. Şirketinizin bu alanda planları var mı?
Kiralama gayeyle üretim yapacak firmaların 2-3 yıl ödemesiz, uzun vadeli krediye gereksinimi var. Yani bu ortamda imkansız. Lakin enflasyonun düştüğü dünyada bu trendin süratle artacağını görüyoruz. 2023’te farklı bir modelle kiralama bölümünde olacağız. Bizden konut alan müşterilerle süreci başlatıyoruz. Konutları uzun vadeli kiralayıp, alt kiralama yapacağız. Ekonomik göstergeler stabilleşince de, birtakım projelerin tamamının uhdemizde bırakılarak ya da kurumsal yatırımcıya satılarak kiralanmasını planlıyoruz.