Merkez Bankası’nın (TCMB) Ağustos 2022 Konut Fiyat Endeksi datalarında ortalama metrekare fiyatı Türkiye’de 15 bin 76,1 TL’yi (834 dolar), İstanbul’da 24 bin 533,8 TL’yi (1.357 dolar) düzeyinde oldu. Peki konut fiyatlarındaki artışın nedenleri ve daha da artması kelam konusu mu sorularına uzmanlar ne karşılık veriyor? Kiralar için nasıl bir formül düzenleniyor?
Dünya çapında pandemide görülen konut fiyatlarındaki artışta sona mı gelindi?
Prof. Dr. Emre Alkin de konut fiyatlarına hem mahallî hem globalde değindi. SPK Lideri da gözünü gayrimenkul sektörüne çevirdi.
Maliyetlerde artış öne çıkıyor!
Habertürk’ten Ahmet Hamdi Girgin haberine göre, GYODER Lideri Mehmet Kalyoncu, metrekare maliyetlerin artışını anlatırken, ana girdilerdeki artışın fiyatlara yansıdığını iletti. İnşaat maliyetinin metrekarede 800 dolar, arsa hissesinin 800 dolar olduğunu belirten Kalyoncu, arz ve talep dengesizliğinin çözülmesi gerektiğini belirtti. Yerin geliştirme bedellerinde de indirim olması gerektiğini aktardı.
Kalyoncu, kimi inşaat materyallerindeki artırımların yüzde 400-500’lere vardığını, iş gücünde de nitelikli eleman bulma sorunu olduğunu belirtti. Tüm bunların da günün sonunda maliyetleri artırdığını ve erişilebilirlik sorunu yarattığını söyledi. Yurt dışında da fiyat artışlarının olduğunu da belirtti.
Yakın vadede düşüş öngörülmüyor.
KONUTDER Lideri Altan Elmas, fiyatlarda artışın sürmesini beklediklerini belirtirken, enflasyonist ortamda düşüşün de yavaş olacağını iletti. Beklenti enflasyonuna vurgu yapan Elmas, bunun da fiyatları üst itmeye devam ettiğini söyledi. Arzdaki düşüşün de maliyetlere eklenmesiyle fiyatların çok süratli yükseldiğini vurgulayan kesim temsilcisi, 2018’de fiyatlardaki çöküşün uzun mühlet tesirli olmasıyla birikmeli maliyet tesirinin, tüm şartların bir ortaya gelmesi sonrası yansıdığını açıkladı.
Özellikle dolar bazında artışların yüksek olduğunu belirten Elmas, TL bazındaki hızlanmanın algıyı da etkilediği görüşünü savunurken, maliyetlerdeki artışın dolar bazında 2 kat olduğunun altını çizerek yeniden de tam olarak konut fiyatlarına yansımadığını söyledi. 1 yıl daha konut fiyatlarında yükselişi sürebileceğini de kelamlarına eklerken, arzı artıracak nedenlerin de kısa vadede oluşmayacağını aktardı.
Alımlardaki azalmaya rağmen fiyatların düşmemesini de arz talep istikrarına bağlarken, bu istikrar kurulmadan fiyatlarda bir düşüş beklemenin kısa vadede güç olduğunu vurguladı.
Gayrimenkul tahlil sitesi ENDEKSA Genel Müdürü Görkem Öğüt, datalara nazaran Türkiye’de Eylül ayında ortalama konut metrekare satış fiyatının 11 bin 972 TL, ortalama konut fiyatının da 1 milyon 556 bin 360 TL olduğunu bu fiyatlarla geri dönüş mühletinin de 19 yıl olduğunu belirtti. Yıllık artışların en çok yaşandığı vilayetlerde Antalya, Mersin ve İstanbul önde gelirken, Antalya’da fiyatların son bir yılda yüzde 244, Mersin’de yüzde 243 ve İstanbul’da yüzde 241 olduğunu iletti.
Konut piyasasında 3 aydır bir sakinlik görüldüğünü lakin fiyat artışının yavaşlasa da sürdüğünü aktaran, Öğüt, Eylül ayında satılan konut sayısının bir evvelki aya nazaran yüzde 8, bir evvelki yıla nazaran de yüzde 23 azaldığını belirtti.
Alternatif yatırımlara nazaran konut fiyatları düşüyor.
İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü İşletme Kooperatifi (İSTEBKOOP) Lideri Ulvi Özcan da fiyat artışları için ‘kaçırdım duygusunu’ vurguladı. Düşük faiz ortamında yükselen enflasyonla bu hissin öne çıktığını söyleyen Özcan, döviz bazında da yabancılar için Türkiye’deki konut piyasasının ucuz kaldığını iletti.
Özcan, temeli geçen günlerde atılan ‘Cumhuriyet tarihinin en büyük toplumsal konut hamlesi’ olarak lanse edilen TOKİ projesinin ve alım gücündeki düşüşün TÜİK bilgilerine yansıdığı bunun da TL bazında yer yer düşüşe yol açsa da kâfi olmadığını belirtti. Yeniden de öbür alternatif yatırım araçları ve döviz bazında düşüşün olduğunu ve süreceğini de iletti.
Dünyada yükselişe geçen faiz ve konut satışlarındaki gerilemenin global bir konut krizi sinyalleri verdiğini kapağına taşıyan The Economist mecmuası, tekrar çok konuşulacak.
The Economist, bu hafta kapağında ‘Cadılar Bayramı’na’ atıfla, konut fiyatlarında global bir krize işaret etti. Finansal sisteme derin yaraklar açmasa da ferdi krizler yaşatmasını olası olduğu söylenirken, siyasi sıkıntıları da artırabileceğine değindi.
Yıllardır muhakkak bir ivmeyle yükselen konut fiyatlarının, pandemide pik yaptığı belirtilirken, yazıda, özellikle gayrimenkul zenginleri uyarıldı. ABD’de yavaş da olsa başka birtakım büyük ekonomilerde konut fiyatlarının düşüşe geçtiğini ve ‘dramatik’ boyuta ulaştığı aktarıldı.
Kanada’da şubat ayında nazaran yüzde 9 azalma görüldüğü, ABD’de konut satışlarının ağustos ayında yıllık olarak yüzde 20 düştüğü belirtilirken, konut fiyatlarındaki düşüşün ülkelerin büyümesine de hasar verebileceği belirtildi.
Dünya çapında konut fiyatları toplamının yaklaşık 250 trilyon dolar olduğu ve dünyadaki tüm servetin de yarısını oluşturduğu hatırlatıldı.
Bu durumun sermaye yapısını parçalayacağı, harcamalarda kısıntıya gidilmesi mümkün görülürken, faiz oranlarındaki yükseliş ekonomiyi soğutmaya yönelik olsa da inançta çöküş bekleniyor.
The Economist, piyasada ana sorunun nedenini faiz oranları olarak açıklarken, Amerika’da 30 yıllık konut kredisi faizinin geçen yıla nazaran iki katına çıkması, şimdilik fiyatların aykırı istikamette hareket ettiğini belirtiliyor.
Ayrıca borçluların alım gücündeki düşüşün yeni alıcıları azalttığı, düşen konut fiyatlarının 2008 üzere çöküşe neden olmayacağı da kredi yapısındaki risk ve banka sermayelerinin sağlam olması olarak aktarıldı.
Güney Kore ve İskandinav ülkelerinde durumun ABD’ye göre daha kritik olduğu ve Çin’inse en berbat mali krizi yaşayabileceği öngörüldü.
İsveç, Avustralya üzere değişken faizli konut kredilerinin yoğunlukta olduğu bölgelerde faiz artışlarıyla borç krizi riski taşıdığı öngörüldü.
Borcunu ödeyemeyenlerin meskenlerini satmak zorunda kalmasıyla zaten bir savaş alanı olan konut piyasasının, bürokrasi tesiriyle büyük kentlerde arz sıkıntısına yarattığını, gençlerin mesken sahibi olma mümkünlüğünün azaldığı da belirtildi.
Prof. Dr. Emre Alkin de konut fiyatlarına yönelik değerlendirmesinde, tüm dünyadaki konut fiyatlarına değinirken, Türkiye’deki fiyatlarda ise hem artışın hem de öbür alanlardaki ayrışmaya değindi. Kredilerde yaşananları, konut krizinin gidişatını değerlendirirken, kira ve mesken fiyatlarını da toplumsal gelişime yönelik kıymetlendirdi.
Kısaca doğduğun yerden fazla konut alabildiğin ya da kirasını ödeyebildiğin yerde oturabileceğinizi belirtiyor.👇
Sermaye Piyasası Heyeti (SPK) Lideri İbrahim Ömer Gönül de gayrimenkul kesiminin Türkiye için ne kadar vazgeçilmez olduğunu söyledi.
Gönül, son dönemde sektörün tekrar eski günlerine dönme yolunda olduğunu belirtirken, Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği’nin (GYODER) düzenlediği tepesinde yaptığı konuşmada, iktisatta en değerli araçlardan birisinin gayrimenkul olduğunu lisana getirerek, inşaat dalının GSYH içindeki hissesinin 2021 yılında yüzde 5,1, 2022’in birinci yarısında yüzde 4,4 olduğunu vurguladı. İnşaat kesiminde direkt istihdamın 1,8 milyon, yan dallarla birlikte 6 milyon kişi olduğunu belirtti.
Gönül, arz kasvetinin neden olduğu gerek satış gerekse kiralardaki artışlara rağmen talebin uzun müddet devam edeceğini, son periyotta başlayan toplumsal konut projesinin bu açığı kapatma yolunda değerli olduğunu söyledi.
SPK Lideri Gönül, gayrimenkul yatırım iştiraklerinin (GYO) kuruldukları periyottan bu yana kesime, gayrimenkul kesiminde kurumsallaşma, kayıt altına alma, profesyonel portföy idaresi ve sağlıklı yapılaşma üzere olumlu katkılarda bulunduklarını anlattı.