Bakanlıklar toplanıyor, uzmanlar tartışıyor, vatandaş isyan ediyor, paketler açıklanıyor. Ne ev fiyatlarına ne de kiralara çare bulunamıyor. Enflasyon ve fırsatçılığın birleştiği serbest piyasada kendini korumak isteyenle fırsatını bulan aynı kefede olurken olan garibana oluyor. Kiralardaki artış ödenemeyecek boyutlara gelmeden neler olacak kimse bilmiyor gibi görünüyor. Mahkemelerin yükü artıyor, bakanlıklar çalışma başlatıyor. Barınma gibi temel bir ihtiyaçta yaşanan sorun nereye gidiyor?
Kimse memnun değil!
Geçmişte İstanbul gibi şehirlere tayin olmak memurlar için büyük sıkıntı olurken, artık hemen hemen her şehirde artan kiralar ve ev fiyatları, tayinleri sürgün haline getiriyor. Öğrenciler zorlanıyor. Ev sahipleri zorlanıyor. Zorlanmayan ev sahipleri de kiracılarını zorluyor.
Durumdan kimse memnun olmazken, geçen günlerde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum ile Hazine ve Maliye Bakanlığı, Adalet Bakanlığı yetkilileri bir çalışma başlattı, en kısa zamanda da sonuçların Cumhurbaşkanı Erdoğan tarafından duyurulması bekleniyor.
Boş arsa bulmak ve uygun fiyatlı konutlar üretmek mümkün mü?
DW Türkçe’den Emre Eser haberine göre, TOBB İnşaat Müteahhitleri Meclis Başkanı ve İMKON Genel Başkanı Tahir Tellioğlu, İstanbul gibi büyük şehirlerde boş arsa bulmanın imkansıza yakın olduğunu belirterek şunları söyledi:
Şu an konut sektörü farklı sorunlarla uğraşıyor. En önemli mesele artan girdi maliyetleri. Maliyetler kısa sürede çok fazla arttı. Onu imarlı arsa kıtlığı takip ediyor. Son olarak nitelikli yapı müteahhitlerinin sınıflandırılması da ayrı bir sorun. Çünkü bu sınıflandırma sırasında müteahhitlerden istenilen yetkinlikler yüzünden çok sayıda müteahhit sektörden çekildi. Bu da üretimi etkiledi. Ancak gelinen noktada zaten arsa sorunu çözülmeden harekete geçemiyorsunuz. O yüzden acil olarak imarlı arsa üretiminin gerçekleşmesi lazım.
TÜİK verilerinde de inşaatın gerilemesi görülüyor
TÜİK verilerine göre yapı ruhsatı verilen bina sayısında düşüş görüldü. 2022 ilk 3 ayında önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 22,5 oranında azalan izinlerin yanı sıra izinlerde yer alan ev sayısı yüzde 27,9, ve metrekareler de yüzde 21,8 oranında azaldı. Veride pandemi ile geçen 2 yılına ardından ilk kez daralma görüldü.
Grafikte de görülen TÜİK’in büyüme verilerinde de inşaat sektörünün tüm sektörler içinde daralması dikkati çekerken, GSYH’den aldığı pay geçen yılın aynı döneminde yüzde 5,2’den 2022 ilk çeyreğinde yüzde 4,4’e geriledi.
Yine TÜİK güven endeksinde hizmet ve perakende ticaret sektörleri yükselirken, inşaat sektöründe düşüş görülmüştü.
Konut sektörü temsilcileri arz sıkıntılarının giderilmesi için yıllık 800 bin adet yeni konut üretimi gerektiğini belirtirken, bu sayı ise 550 bin seviyelerinde.
Bakan Nebati’nin bahsettiği İstanbul’da mahalle aralarındaki arsaların müteahhitlerinde Oktay Açıkgöz, inşaat sektöründeki en büyük engel olarak maliyetler ve arsa kıtlığına dikkat çekiyor ve özet olarak şunları söylüyor:
8-10 daireli bir bina için geçen anlaştığımızı mülk sahibi ile o dönem daire başına maliyet 500 bin liraydı, şimdi 1 milyon liraya kadar çıktı. Yüklerden biri büyük belirsizlik olması. Maliyeti çözdük arsa yok. Arsayı bulduk, maliyetlerden korkuyoruz. Şişli’de yıkılıp yenisi yapılacak eski binaya teklif vermeye korkuyorum. Çünkü zarar edebilirim.
Yapılan yeni inşaatlarda dairelerin hepsine birden talip olanların da olduğunu anlatan Açıkgöz, arsaların uygun ve inşaat maliyetlerinin düşük olmasının bu yoğunluğu engelleyebileceğini düşünüyor.
Köse, inşaat yapımının azalmasıyla, kentsel dönüşüm gibi sebeplerle yapılan inşaatlarda daire sahiplerinin de yoğun taleple karşılaştığını belirtiyor.
Yine aynı haberde yer alan müteahhit Aydın Köse, Fatih gibi eski yapı stokunun yoğun olduğu ilçelerde boş arsa bulmanın mümkün olmadığını söylerken, bunun yerine eski binaların yıkılarak yeniden yapılması gerektiğini ama bunun önünde de imar izinlerinin engel olduğunu çünkü daire sayısının artırılamadığını açıklıyor. Eski binaların İstanbul deprem riski de göz önüne alındığında sorun olduğuna değinen Köse, mülk sahipleri ile de anlaşmanın zor olduğunu belirtiyor.
Boş arsa yok, olsa maliyetler ile yeni bina yapmak imkânsız. Son yaptığım bina için ev sahipleri ile yeniden masaya oturdum. Çünkü başladığımız dönemle şimdiki dönemde hesap değişince bu inşaattan kâr etmeyi beklemiyorum. Zaten kar oranı yüzde 20 ve artan maliyetler de tüm işleri bozuyor. Bu durumda bu binalar nasıl yenilenebilir?
Kamu arazilerinde de çok yüksek fiyatlar olduğunu anlatan Tellioğlu, arsa fiyatlarının artık maliyetlerde önemli bir kalem olarak öne çıktığını açıklıyor.
İMKON Genel Başkanı Tahir Tellioğlu ise 1,5 yıl önce maliyeti 600 bin olan dairenin bugün 1,2 milyona kadar mal edildiğini belirtiyor. 500 metrekarelik bir arsanın minimum fiyatının 7,5 milyon lira olduğunu belirten Tellioğlu, inşaat alanının 250 metrekare olduğundan hesapla, 5 katlı, 10 daireli bir binanın, 10 milyon lira inşaat bedeli de eklendiğinde maliyetinin 17,5 milyon lira olduğunu söylüyor. Bu da daire başına 1,7 milyon liradan fazla ki artış da durmuyor.
Bakan Kurum’dan konut/kira düzenlemesi ve TOKİ açıklaması
Kamu arazileri için Bakan Kurum ile görüşen hükümete yakınlığı ile tanınan Hürriyet köşe yazarı Abdülkadir Selvi, genel olarak servet karşıtlığı ile dikkat çeken yazısında, düzenleme sonrası Erdoğan’ın açıklamasının beklendiği detayların bir kısmını veriyor. Konut yapımı için Hazine arazilerinin geliri düşük kesime belli şartlarla verileceğini açıklayan Kurum’un kira düzenlemesinin de Meclis’e 1-2 hafta içinde sunulacağını belirtmiş. Ayrıca TOKİ tarafından yapımına başlanacak konutların da devlet tarafından arsa ve yapım maliyetlerinin sübvanse edileceği anlaşılıyor.
Diğer yandan da Hazine’nin peşinde olduğu ev sahipleri var. Vergi hukuku uzmanı Prof. Dr. Murat Batı durumu bu şekilde açıklıyor????
twitter.com
Köşe yazısında da Batı diyor ki; Maliye’nin uygulaması aslen doğru ama ancak teknik bazı sıkıntılara da dikkat çekiyor.
Kira düzenlemesi son aşamada
Adalet Bakanı Bekir Bozdağ katıldığı bir toplantıda kira düzenlemesi ile ilgili hem ev sahibinin hem de kiracının hukukunu korumak derdinde olduklarını son dönemde yaşanan fahiş kiraların ve artışların önüne geçmek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği, Adalet, Hazine ve Maliye ile Ticaret bakanlıklarının ortak çalışma yaptığını açıkladı.
İlk seçenek yeni kiracı ve ev sahibi ile kira tutarı üzerinde olurken, ikinci seçenek hali hazırdaki kiracıları ve kiracısı olan ev sahiplerini ilgilendiriyor.
Oran üzerinden belirleme yapılacağına dikkat çeken Bozdağ, çalışmada son aşamada olduklarını iletirken, düzenlemenin geçici olduğunun özellikle altını çizdi.
Ev sahibi ve kiracı mahkemelerde buluşuyor
Yine DW Türkçe’den Emre Eser haberinde de kira tespit ve tahliye davalarında avukatlar tarihi bir yoğunluk yaşandığını belirtiyor. Ana sebep ev sahiplerinin yasal oranın üzerinde zam istemeleri olurken, yürürlükteki artış TÜFE’nin 12 aylık ortalaması üzerinden açıklanıyor. Nisan ayı enflasyonu yüzde 70 açıklandığında kira artış oranı da yüzde 34,46 olmuştu. Bunun üzerinde zam yapmak isteyen ev sahipleri kiracıları ile anlaşamayınca mahkemeye gidiyor. Ancak mahkemeye gitmenin de kuralı kiracının 5 yıldır evde bulunmasını gerektiriyor.
Ev sahiplerinin uçuk artış talepleri
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ev sahiplerinin yüzde 400 gibi uçuk oranlarda artış talep edenlerinin de olduğunu söylerken, bunu yasal bir karşılığı olmadığının altını çiziyor. Özellikle son 1 yılda kopuş yaşanan ev sahibi ve kiracı ilişkilerinin mahkemeler üzerinde ciddi baskıya neden olduğunu da vurguluyor.
Örneğin Sulh Hukuk Mahkemelerinde yaklaşık 10 dosyadan 3’ünün kira tespite yönelik davalara ait olduğunu söyleyen Kiraz, kendi takip ettiği davalarda dahi en az yüzde 30 oranında bu konuda davaların arttığını söylüyor.
Davaların sonuçlarında ise genel bir kefe ağır basmıyor Kiraz’a göre, ev sahibinin istediği oranların kabul görmediğini ama emsal değerlere de yakın kararlar alındığını iletiyor.
Davalardaki artışın yanında dikkat çeken diğer kısmın ise dava sonuçları olduğunu söyleyen uzmanlar, ev sahiplerini uyarıyor.
Hızla artan değer artışları ile açılan davaların aynı hızda sonuçlanmadığını hatırlatıyor.
Avukat Hikmet Güngör bu konuda şunları söylüyor:
Kira tespit ve kiracı tahliye davaları 3-4 yıla yayılıyor. Örneğin takip ettiğim bir dosyada 2019 yılında açılan bir dava hala sürüyor. 4 yıldan bahsediyoruz. İstinaf ve Yargıtay süreçleri var. Bu yüzden kısa sürede sonuç beklemek yanlış olur.
Güngör, son dönemde kira tahsillerinde de sayıların arttığını da sözlerine ekliyor.