Emlak dalında son yıllarda yaşanan fiyat dalgalanmaları kiracı ile mülk sahipleri ortasında uyuşmazlıklara neden oluyor. Birden fazla mesken sahibi natürel ki berbat niyetli değilancak kimi mesken sahipleri, mevcut kiracıları çıkarıp daha yüksek fiyattan mülklerini kiraya vermek için yaratıcı yollar arıyor.
Söz konusu yollardan biri de kira fiyatından düşülen ‘ev masraflarının’ “Kiram eksik ödeniyor” diye tahliye münasebeti yapılması.
‘YAPILAN SÜREÇ ‘YAZILI OLARAK’ MESKEN SAHİBİNE BİLDİRİLMELİ’
Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğum Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Kiracının borcu para borcudur. 1 lira bile eksik yatırılsa tahliye gündeme gelebilir. Bu noktada kiracının yazılı olarak demirbaş yahut bir hasarla ilgili bu durumu mal sahibine bildirmesi gerekiyor. Ayrıyeten mal sahibinden hasarın giderilmesini ya da demirbaşla ilgili tamirat yahut değişimin gerçekleşmesini de istemeli” dedi.
Ayrıca Kiraz, kesinlikle mesken sahibinden ‘yazılı onayın’ alınması gerektiğinin altını çizerek “Eğer durum yazılı bir halde bildirilmezse mal sahibi, kiracıya eksik kira bedeli ödemesi nedeniyle icra takibi yapabilir. Lakin konut sahibi yazılı olarak onay verirse bir sorun yok. Fakat sessiz kalmışsa yahut talebi reddetmişse kiracı da kendi cebinden sorunu giderdiyse çok dikkat etmeli” bilgisini paylaştı.
Grafikler: Harun Elibol
‘KİRACI SÜRECİ YAPTIRIRSA FATURALANDIRMASI GEREKİYOR’
Bu durumda yapılan işin faturasının temin edilmesi gerektiğini söyleyen Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa, “Kiracının mağdur olmaması ve riske girmemesi için yapılan süreç sonrası kesinlikle fatura almalı. Aksi takdirde taraflar ortasında uyuşmazlık meydana gelecektir” dedi.
Ali Güvenç Kiraz ise kiracının işi garantiye alması ismine yapılan sürecin içeriğiyle birlikte düzenlenmiş faturayı mal sahibine ihtarnameyle bildirmesi gerektiğini söyledi.
Kiraz, “İhtarnamede müddet verilmeli. Mühlet sonunda mal sahibi kiracısına bedeli ödememiş yahut kira bedelinden düşmesine dair bir karşılık yazmamışsa kiracı bu sefer icra takibi yaparak yahut dava açarak bu bedeli talep edebilir” sözlerini kullandı.
KİRACI HANGİ MASRAFLARI KİRA FİYATINDAN DÜŞER YA DA DÜŞEMEZ?
Bu noktada karşılık bekleyen en kıymetli soru şu; ‘Kiracı hangi masrafları kiradan düşebilir ve düşemez?’
“Taşınmazla birlikte kullanımı devredilen ve söküp götürülmesi mümkün olmayan eşyalar demirbaştır. Örneğin kombi, ankastre mutfak eserleri, klimalar, radyatörler vb.” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Kiracı ile konut sahibi ortasında sorun bu demirbaş kullanımları ile ilgili bakım tamir yahut değişiminde çıkıyor” dedi. Kiraz şöyle devam etti:
“Kiracı; klima, kombi, radyatör yahut ankastre eserlerin yıllık periyodik bakımlarını karşılamak zorunda. Bunları kiradan düşemez. Ayrıyeten kullanım kaynaklı bir arıza ortaya çıkmışsa (Örneğin kombinin yanlış kullanılması kaynaklı bir arıza oluşmuşsa) bu sarfiyatı ya da materyal değişimini tekrar kiracı ödemek zorunda… Lakin kullanım kaynaklı olmayan, gereç değişimi ya da büsbütün değiştirme masrafları ise mal sahibine ilişkin. Burada kiracıya “Sen öde kiradan düşelim” denirse kiracı kabul etmemeli. Şayet ederse kesinlikle belgelendirip, faturalandırmalı.”
EŞYALI KİRALANAN MESKENLERDE DAHA DİKKAT ETMEK GEREKİYOR
Eşyalı kiralanan bir meskende durum daha da büyüyüp, karmaşık bir hale gelebilir. Zira eşya sayısı boş konuta nazaran daha da artıyor. Yatak, baza, televizyon, masa vs. Bu durumda eşyaların tamiri ve değişiminde sorumluluk nasıl paylaşılıyor?
Bu soruma Ümit Yasin Kısa, “Eşyaların ‘eskimesi’ ile ‘tahribatı’ ortasında farklar vardır. Bu da mevzuyu tahlile ulaştırır” dedi.
Kısa, “Eşyanın eskimesi, olağan kullanımdan ötürü beklenen yıpranma olarak tanım edilebilir. Tahribat ise kiracının olağan kullanım dışında eşyaya ziyan vermesidir. Olağan eskimeden ötürü kiracının masraflardan kaynaklı bir sorumluluğu olmayacaktır. Fakat eşyada kiracı tarafından bir tahribat oluşturulduysa bu halde kiracı masraflardan sorumlu olacaktır” tabirlerini kullandı.
Ali Güvenç Kiraz ise sorumu kolay bir örnekle yanıtladı:
“Örneğin bir televizyon var ve kiracı televizyona daima farklı sistemler yüklüyor. Bu farklı sistemler sebebiyle televizyon bozulmuşsa ve tamiri hiç kullanılmayacak hale gelmişse değişimini kiracı yapar. Ancak televizyon ömrünü tamamlamışsa yeni televizyon alımı ya da değişimini mal sahibi yapar. Şayet mesken sahibi hasarın içeriğine ve bedele itiraz ederse husus mahkemede dava açarak çözülür.”
FATURA YOKSA ‘MAKBUZ’ İSTENMELİ
Eşyalı kiralanan meskenlerde tamir işlerinde fatura almak sıkıntı olabilir. Zira kimi eşyalar, beyaz eşyalar üzere servis hizmeti sunmuyor. O vakit nasıl bir yol izlemek gerekiyor?
Küçük/büyük eşyaların tamiratlarıyla ilgili de oluşan hasarda yeniden birinci evvel konut sahibine bildirim yapılması gerektiğini söyleyen Ümit Yasin Kısa, “Aksi takdirde kiracının fatura temin edemediği halde yaptığı harcamayı ispatlaması güç olacak. O nedenle fatura almanın güç olduğu bir durum varsa kesinlikle yapan esnafın hasarın ne olduğu ve ne kadara yapıldığını bir makbuzla belgelemek gerekiyor” dedi.
Kötü niyetli mesken sahipleri kadar kiracılar da var. Örneğin birtakım kiracılar, daima konutta masraf çıkartıp konut sahibine daha az kira vermeye çalışıyor. Üstelik bu durumu bildirmiyor ve yapılan süreci faturalandırmıyor. Kiracı, kira günü konut sahibine kendince yaptığı masrafı kira fiyatından düşerek yolluyor. Haliyle konut sahibi bu durumdan kiranın yattığı gün haberdar oluyor. Bu mevzuyla ilgili Ali Güvenç Kiraz, “Sorun her ne olursa olsun kiracı, mesken sahibine evvel durumu bildirmeli. Giderdiği işin niteliği ve faturası kesinlikle ibraz edilmeli. Uzun müddet ses çıkarılmamış olması halinde mal sahibi, temerrüt nedeniyle ihtar yahut ihtarlı ödeme buyruğu gönderebilir. Bizim hukukumuzda ödememe/temerrüt halinde direkt tahliye etmek kelam konusu değildir. Kiracı kesinlikle ihtar yahut icra takibi yoluyla ikaz edilmelidir” sözlerini kullandı.
DİKKAT! ‘FATURA DÂHİL KONUT KİRALAMAK ÇOK TEHLİKELİ’
Son devirde kiralık konut ilanlarında ‘fatura dâhil’ sözü de görülmeye başlandı. Birtakım konut sahipleri abonelikleri kendi ismine tutarken, kimi de bu yolla tahliye ya da artırım baskısı yapıyor.
Bu hususla ilgili Ali Güvenç Kiraz, “Fatura dâhil sistemi çok tehlikeli bir kiracılık sistemidir” tabirlerini kullandı. Kiraz, “Bu sistem günlük ya da haftalık kiralamalar için avantajlıdır lakin uzun vadeli kiralamalarda mal sahibinin kiracısını çok rahat tahliye edebilmesini sağlar” dedi ve ekledi:
“Tüm faturaların mal sahibi tarafından ödendiği bir ortamda abonelikler mal sahibi üzerine olacaktır. Ayrıyeten mal sahibi istediği artış olmadığında yahut kiracıyı rastgele bir nedenle çıkarmak istediğinde tüm abonelikleri kapatabilir. Bu nedenlerle kiracılar konut ve çatılı işyeri kiralarında kesinlikle kontratın bir suretini almalı ve Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) evrakını de isteyerek abonelikleri kendi üzerlerinden devam ettirmeli.”