ANKARA– Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Beykoz Belediyesi’nin yürüttüğü Tokatköy kentsel dönüşüm projesi kapsamında polisin şiddet uygulayarak konutları tahliye edip yıkması reaksiyon çekti.
Türkiye’de Bakanlık, TOKİ, belediyeler ve özel şirketler tarafından yapılan kentsel dönüşüm projeleri son periyotta artan olumsuz ekonomik tablodan direkt etkilenmiş durumda. Projeye başlama evresinde imali üstlenecek müteahhit bulunamaması, başlayan projelerin tamamlanmasına dönük dertler, bitme basamağına gelen projelerde ortaya çıkan ek maliyetler üzere çok sayıda sorun bulunuyor.
TMMOB’a bağlı İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) Kentsel Altyapı ve Yapılaşma Komitesi Lideri Erdoğan Balcıoğlu’ya nazaran Türkiye’de kentsel dönüşüm alanında çok sayıda sorun yaşanıyor.
‘KİRA YARDIM TAKVİYESİ PİYASA ŞARTLARI İLE ÖRTÜŞMÜYOR’
TOKİ eliyle başlayan ve bir devir “dar gelirlilere ev” vaatleriyle süren kentsel dönüşüm projelerinin vakit içerisinde değiştiğini söyleyen Balcıoğlu’na nazaran “ihale edilen firmaların mali yeterliliklerinin olmaması”, “inşaatları müddetinde teslim edememeleri”, “merkezi yönetimin koordine edememesi”, “sık sık değişen bakan ve bürokratlar” üzere yönetimsel krizler nedeniyle bu alanda çok sayıda sorun kayda geçti.
Balcıoğlu, riskli yapı ya da diğer nedenlerle açığa çıkan kentsel dönüşüm projeleri sürecinde konutlarını boşaltmak zorunda kalan insanlara devlet tarafından verilen kira yardımı takviyesinin de piyasa şartlarıyla örtüşmediğini, meblağların çok cüzi kaldığını, bu nedenle bu uygulamaya maruz kalan insanların mağduriyetlerinin açığa çıktığını söyledi.
‘MÜTEAHHİTLER YÜREK EDEMİYOR’
Kentsel dönüşüm projeleri bakanlığın uygulamalarının yanı sıra apartman maliklerinin muahedesi sonucunda müteahhitlerle yapılabiliyor. Metrekareden kısarak dairelerin küçülmesi ve müteahhide para ödenmemesi prosedürünün yanı sıra metrekareden kısmadan müteahhitle anlaşarak daire başına düşen bir bedelle projelerin üretim etabı başlatılabiliyor.
Bazı kentsel dönüşüm projelerinde ise farklı bir süreç işliyor. Yasa gereği, bir apartmandaki tek bir bina sakininin karot (binaların dayanıklılığını ölçmek için yapılan uygulama) başvurusu yapmasının akabinde ortaya çıkan ‘dayanıksız’ raporuyla da kentsel dönüşüm süreci başlayabiliyor.
‘KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KAOS YAŞANIYOR’
Mühendis Erdoğan Balcıoğlu, son periyotta kentsel dönüşüm projelerine ait çok sayıda şikâyet aldıklarını söyledi. Bu şikayetlerin konutundan çıkmak istemeyenlerin itirazları ya da tamamlanamayan inşaatlar nedeniyle çoğaldığını belirten Balcıoğlu, bu evrede son periyotta artan inşaat maliyetlerine dikkat çekti ve şunları söyledi:
“Çimento, beton, demir, kereste üzere inşaatın ana bileşenlerinde dehşetli artışlar meydana geldi. Müteahhitler bir yapıyı yapma konusunda oturup güzelce hesap yapmak durumunda kalıyorlar. Birçok müteahhit bu tıp kentsel dönüşüm yahut riskli yapı dönüşümüne kendilerini kurtaracak bir sayı kalmıyorsa girmiyorlar. İşe girmedikleri için de durağanlık kelam konusu oluyor. Müteahhitler yürek edemiyor. Bu fiyatlar denetim edilemediği için iş almış yüklenici firmalar yarın ne olacağını bilmiyorlar. Bu durumda inşaat dalında de bir durağanlık ortaya çıkıyor. Türkiye yapılaşmada ve kentsel dönüşümde kaos yaşıyor.”
‘MAHKEMELERDE DAVA EVRAKLARI ÇOK DERECEDE BİRİKMİŞ DURUMDA’
Yarım kalmış ve tamamlanamamış kentsel dönüşüm projelerinin sayısının çok fazla olduğunu, bir yıl evvel inşaat maliyeti hesaplamalarının bugünün şartlarıyla örtüşmemesi nedeniyle problemlerin yeterlice açığa çıktığını söyleyen Balcıoğlu, “Fiyatların yükselmesi nedeniyle, yapmış olduğu mukavelenin bedeliyle maliyeti karşılayamayınca müteahhitler vazgeçiyor. İnşaata orta veriyor ya da yeni fiyatlar talep ediyor. Beşerler bu sefer, ‘Biz kontrat yapmıştık, şu dair şu kadar diye bize verildi fakat para isteniyor’ diyerek mahkemeye başvuruyor. ‘Binalarımız yarım kaldı’ diyerekten yakınmalar çokça fazla. Mahkemelerde dava evrakları çok derecede birikmiş durumda” diye konuştu.
‘İNSANLAR HARIL HARIL MÜTEAHHİT ARIYORLAR FAKAT BULAMIYORLAR’
Kentsel dönüşüm sürecinde verilen kira dayanaklarının piyasa şartlarıyla örtüşmediğini, bilhassa büyük kentlerde kiraların son periyotta yükselmesiyle birlikte insanların bu usul projelerden çekindiğini söyleyen Balcıoğlu’na nazaran talep ettiği halde müteahhit bulamayanlar da kelam konusu:
“Ankara’da Altındağ’a bağlı Örnek Mahallesi var. Bu Örnek Mahallesi’nde vatandaşlar 5 bin konutluk kentsel dönüşüm talep ediyorlar. Planlar yapıldı lakin müteahhit bulamıyorlar. Neden? Oturdukları konutlar 60-70 metrekare. Emsal artışı verilmesine karşın müteahhitler orada önlerini göremedikleri için bu işe giremiyorlar. Beşerler harıl harıl müteahhit arıyorlar lakin bulamıyorlar. Beş bin altı bin konutluk projeye müteahhitlerin atlamaları lazım. Lakin alamıyorlar.”
‘ENFLASYON FARKINI KOYARAK FİYAT TALEP EDİYORLAR’
İstanbul Üsküdar’da yaşayan emekli Dürdane Kaymaz kentsel dönüşüm proje sürecine dahil olanlardan biri. Apartmanlarından mesken alan bir kişinin kendilerine haber vermeden yaptırdığı dayanıklılık testi sonucu konutlarının ‘depreme dayanıksız’ olduğunu öğrendiklerini, itirazlarının süreç içerisinde sonuçsuz kalmasıyla müteahhit aramaya başladıklarını söyleyen Kaymaz yaşadıkları sürece dair şunları anlattı:
“Burada rant yüksek. Konutunuzu yenilediğinizde meskenin pahası 4 milyon liraysa 8 milyona çıkıyor. Apartman bazında kentsel dönüşümler yapılıyor. Yapılanların yüzde 80’i kat karşılığı yapılıyor. Birçok mesken sahibi para vermeden dönüşümü sağladılar. Bizim apartmanımızda çoğunluk konutlarını küçültmeye razı olmadı. Biz de parasını vererek konutumuzu yaptırma yolunu seçtik. Krizden sonra müteahhitler kat karşılığı inşaatlara giriyorlar, kat karşılığı olmayan bizimki üzere inşaatlara kolay kolay girmiyorlar. Maliyeti belirlerken enflasyonun olduğu bir tabloda bina biterken ki maliyeti belirlemenin epeyce sıkıntı olduğunu söylüyorlar. Olağan maliyet 1 milyon liraysa müteahhit bize kârıyla birlikte 1 milyon 400 bin lira fiyat veriyor. Hem bugünün enflasyonunu hem de inşaat bitinceye yakın gelebilecek enflasyon farkını üzerine koyarak para talep ediyor.”
‘HER TARAFTAN KUŞATILMIŞ HİSSEDİYORUM’
Apartman olarak “harıl harıl” müteahhit aradıklarını, bulduklarıyla anlaşamadıklarını söyleyen Kaymaz, “Ne biz başımıza geleceği öngörebiliyoruz ne onlar öngörebiliyor. Biz aslında başımıza neler geleceğini biliyoruz da… Müteahhitler bilinmeyen bir ortamda olağan maliyetin üzerine metrekare fiyatı veriyor. ‘Ben bu ortamda sizin binanızı yaparım lakin inşaat maliyetleri artıyor yarın ne olacağı aşikâr olmaz’ diyorlar” diye konuştu.
Müteahhitler tarafından binanın imali için metrekare fiyatı tekliflerinin 9 bin lira ile 13 bin lira ortasında değiştiğini söyleyen Kaymaz, “Benim meskenim yaklaşık 100 metrekare. Benim ödemem gereken meblağ 1 milyon 300 bin TL. Yani kendi konutumu tekrardan satın alacağım. Şu an bu fiyatta başlayacak fakat sonrası ne olacak muhakkak değil?” dedi.
Bu borca nasıl gireceğini bilmediğini, emekli maaşıyla kredinin çıkıp çıkmayacağının net olmadığını, belirsizlik ve telaş hissettiklerini belirten Kaymaz, “Evimi kaybetme durumuyla karşı karşıyayım. Kriz beni meskenimi kaybetmeye sürükledi” dedi ve kelamlarını şöyle sürdürdü:
“Tabii ben de âlâ konutta yaşamak isterim. Ancak bunun bedeli bu kadar mı olur? Bir emekli bir milyon 300 bin lira nasıl verebilir? ‘Sürekli meskeniniz değerlenecek’ diyorlar. Bir tane konutu olan insanın konutunun değerlendirmesinin bir manası yok ki? Bizi bu mahalleden sürüyorlar. Ben buradan neden gideyim? Meskenim pahalanmış tamam da neden satayım? Konuta daima bir yatırım gözüyle bakıyorlar fakat ben barınmak için burada kalıyorum. Haydi diyelim ben bir formda kredi çektim ve konutumu boşalttım. Konutumuzu boşaltınca kiraya çıkacağım. Biz konutumuzu para karşılığı yaptırdığımız için müteahhit bize kira yardımı vermeyecek. Bu bölgede konut kiraları 10 binden başlıyor. Ben emekli maaşımla çekebilirsem o krediyi mi ödeyeceğim yoksa bina yapılırken çıktığım konutun kirasını mı ödeyeceğim? Hayatta kalmayı yemek yemeyi hiç söylemiyorum bile. Benim maaşım kadar kiralar var. Her taraftan kuşatılmış hissediyorum. İsmi kentsel dönüşüm. Sanıyorsun ki çağdaş, inançlı, her şeyiyle insanı düşünen bir şey üzere sunuluyor lakin büsbütün inşaat sermayesine hizmet eden bir şey.”
‘ESKİ SOKAĞIMIZA GİDİP BİNA YIKILMIŞ MI DİYE BAKIYORUZ’
İstanbul Kadıköy’de yaşayan Mehmet Kıvanç, yaklaşık dört ay evvel meskenini boşaltarak kentsel dönüşüm proje sürecini takip edenlerden biri. Binanın dayanıksız raporunun ortaya çıkmasıyla yaklaşık iki yıl müteahhit arayan apartmanlarının dönüşüm kurulunda yer alan Kıvanç, bu sürecin epeyce “sancılı” olduğunu söylüyor.
Müteahhitlerin emniyetli olup olmadığı, inşaatı tamamlayıp tamamlayamayacağı üzere kriterlere dikkat ederek araştırma yaptıklarını söyleyen Kıvanç, en sonunda dairelerin metrekarelerinden feragat ederek bir özel şirketle muahede yaptıklarını söyledi.
Anlaşmanın yapılmasının akabinde binayı yaklaşık dört ay evvel boşalttıklarını, müteahhit eski binanın ‘Üç ayda yıkılacak’ taahhüdü vermesine karşın binanın yıkılmadığını söyleyen Kıvanç bu süreci şu sözlerle anlattı:
“Şu ana kadar yıkım ruhsatı alamadılar. Üç ay içerisinde mukavelede yıkılacağı söyleniyordu lakin yıkılamadı. Eski sokağa giderek binamız yıkılmış mı diye bakıyoruz. Müteahhitlik şirketi temsilcisine sorup, bir değişiklik olmadığı karşılığını aldığımız için apartmanımızın WhatsApp kümesinde daima apartmanımızın durumu konuşuluyor. ‘Yıkılmadı’, ‘Apartmanımızın durumu budur’ diyorlar. Birinci bir ay çerçeveler vb. sökülmüştü. Sonrasında yıkılmasına dönük hiçbir ilerleme olmadı. Bu durum da insanlarda tasa yaratıyor. Bize bitirme tarihi olarak 2023’ün ortası üzere bir tarih verildi. Bu mühlet uzadıkça, bina yıkılmadıkça derdimiz da artıyor. ‘Ne olacak, ne bitecek diye düşünüp’ duruyoruz. Kentsel dönüşüme girerken en fazla duyduğun şey, ‘Ya müteahhit bırakıp giderse’ oluyor. Bizim konutun sokağında bile birebir duran bir sürü bina var. Beşerler yürürken, ‘Burayı bu yapıyordu bıraktı’ diyorlar. Müteahhidin kaçması artık çok rastlanan bir durum. Bu da dertlerimizi arttırıyor.”
‘BİNA TAMAMLANANA KADAR KİRA MASRAFIMIZ NE KADARA ÇIKAR HESAPLAYAMIYORUZ’
Mehmet Kıvanç ve öteki apartman sakinlerini bu süreçte kaygılandıran bir başka durum artan kira maliyetleri. 2021 yılı içerisinde müteahhitle anlaştıkları periyotta kiraların ortalama 5-6 bin lira civarında olduğunu, binayı boşalttıklarında ise 10 bin lira meblağlarında konut tutabildiklerini belirten Kıvanç bu duruma dair ise şöyle konuştu:
“Müteahhit firma bin lira, bin 250 lira da belediye veriyor, çıkacağımız meskenin kirasının yarısı karşılanıyor diye düşündük. Bir tık rahattık. Fakat konutu boşaltırken durum o denli olmadı. Müteahhide ‘bin lira takviye az’ dediğimizde ‘Eskiden 2-3 bin lira takviye veriyorduk lakin maliyetler nedeniyle bu fiyat düştü’ dediler. Müteahhit ararken ekonomik şartlar nedeniyle birçok firma kira yardımı yapamayacağını söylemişti. Şu an esasen belediye bina yıkılmadığı için kira dayanağı ödemesine başlamadı. Bu açıdan da beklentimiz karşılanmadı ve gelecek ismine bu durum da bizi kaygılandırıyor. Bina tamamlanana kadar kira masrafımız ne kadara çıkar hesaplayamıyoruz.”
‘NASIL ÖDEYECEĞİZ KARA KARA DÜŞÜNÜYORUZ’
İstanbul Kağıthane’de yaşayan Faruk Yıldırım da üç yıl evvel taban kayması nedeniyle kentsel dönüşüm sürecine dahil olanlardan biri. Etraf ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ ve Kağıthane Belediyesi’nin koordinesinde 740 dairenin olduğu kentsel dönüşüm projesi kapsamında meskenlerini boşaltanlar ortasında yer alan Yıldırım meskenlerinin tamamlanma basamağına geldiğini söyledi. Özel bir firma tarafından üstlenilen inşaat biterken kendilerinden fiyat talep edildiğini söyleyen Yıldırım, yaşadıklarını şu sözlerle anlattı:
“Üç yıl evvel konutumuzu tahliye ettik. Bize bin 500 lira kira takviyesi yapıldı. Binalarımızın olduğu yere Etraf ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yakın periyotta ofis açıldı. Oraya gittiğimizde bize önemli sayılar söyleniyor. Binalar teslim edilirken para ödememiz gerektiği belirtiliyor, ‘Biz de bunu daha evvel bize neden bildirmediniz’ diyoruz. Binalarımızın büyüklüğüne nazaran 400 bin liradan başlayan 600 bin lirayı bulan fiyatlar talep ediyorlar. Bir mukavele falan yapılmadı. Herkesin elinde yalnızca tapusu var. Biz kentsel dönüşüm tamamlanınca bu meblağları ödemek zorunda kalacağız. Lakin nasıl ödeyeceğiz şimdiden kara kara düşünüyoruz. Bu olayların başında Kağıthane Belediye Başkanı’na, ‘Biz gelecekte ödeme yapacak mıyız? Bize bir şey söyleyin’ demiştim. ‘Devlete güvenmiyor musunuz’ dedi. Bugün dediğimiz noktaya geldik. Herkes ne yapacağız diye çırpınıyor.”