Merkez bankalarının ekonomiyi soğutma gayretlerinin akabinde konut fiyatlarının artış suratı da global çapta gerilemeye başladı. Bu gelişmeler Türkiye’deki konut piyasasını nasıl etkileyecek? Sozcu.com.tr araştırdı…
Parasal genişleme ortamında düşük faizli konut kredileri nedeniyle şişen global gayrimenkul piyasası, merkez bankalarının yüksek enflasyon karşısında para musluğunu kısmaya başlaması ile soğumaya başladı.
Kredi maliyetlerinin artması ve çok yüksek fiyatların talep düşüklüğü yaratması üzere nedenler fiyat artış suratının düşmesinde tesirli olurken bunun Türkiye’ye yansıyıp yansımayacağı da merak konusu. Uzmanlar BDDK’nın son aldığı tedbirlerle birlikte Türkiye’de de ucuz ve bol kredi vaktinin dolacağı görüşünde.
Uzmanlara nazaran öteki tüm varlıklara nazaran konut fiyatlarında da artışlar sürecek lakin gerçek fiyat bazında piyasa bir ölçü dengelenebilir. Lakin konut fiyatlarındaki artış suratı bir ölçü dengelense de bilhassa alım gücü noktasında zorlanan vatandaşın kredi kullanmadan konut alması çok sıkıntı olacağı için soğuyan piyasanın konut edinimi konusunda değerli bir katkısı olmayacağı düşünülüyor.
KÜRESEL KONUT PİYASASINDA NELER OLUYOR?
ABD Merkez Bankası (Fed) başta olmak üzere en önemli merkez bankalarının birkaç yıldır sürdürdüğü düşük faiz siyaseti sayesinde ve pandemi devrindeki nakdî genişleme ile birlikte kredi maliyetleri düşmüştü. Böylelikle konut pek çok insan için mantıklı bir yatırım aracı haline dönüştü. Bunun sonucunda de konut fiyatları çok süratli bir biçimde artmaya başladı.
Ancak global iktisadın şiddetli enflasyon, borsa kaosu ve jeopolitik risklerle boğuştuğu ortamda konut piyasasındaki yükselişin de durulmaya başladığı görüldü. Dünyanın dört bir yanındaki merkez bankaları süratle faiz oranlarını yükseltirken, yükselen borçlanma maliyetleri esasen fiyat seviyesinin çok yüksek olduğu piyasada pek çok insanın konut alma hayallerini suya düşürdü.
Bununla birlikte talebin azalması da pek çok ülkede fiyat artış suratını yavaşlattı. Federal Konut Kredisi İpotek Şirketi Freddie Mac’in açıkladığı bilgilere nazaran, ABD’de 30 yıllık sabit faizli bir kredi için ortalama faiz oranı, kriz periyodu olarak bilinen 2008 Kasım’daki düzey olan yüzde 5,78’e yükseldi. Bu oran yılın başında yüzde 3,2, bir yıl evvel ise yüzde 2,93 düzeylerinde gerçekleşmişti.
KREDİLİ SATIŞLAR DÜŞÜYOR, İNDİRİMLER ARTIYOR
Faiz oranlarındaki bu yükseliş ise konut talebini aşağı çekti. ABD Mortgage Bankacılar Birliği’ne nazaran 10 Haziran’da sona eren haftada ipotekli satın alma müracaatları bir evvelki yıla nazaran yüzde 16 düştü. Ayrıyeten ABD’de konut piyasasının kıymetli göstergelerinden kabul edilen inşaat izinlerinde de bir evvelki ayla karşılaştırıldığında yüzde 7’lik bir düşüş kaydedildi.
Dijital emlak sitesi Redfin bilgilerine nazaran ABD’de martta fiyatı düşen konutların toplama oranı yüzde 11 olurken bu oran haziranda daha da artarak yüzde 14 olarak gerçekleşti. Bu da konut piyasasının soğumaya başladığının ispatlarından biri oldu.
TAHMİNLER: ARTIŞ SURATI YAVAŞLAYACAK
Bununla birlikte uzmanların iddiaları de konut fiyatlarındaki artış suratının yavaşlayacağı tarafında. Freddie Mac iddialarına nazaran, 2021’de yaklaşık yüzde 18 artan ABD konut fiyatlarının 2022’de yüzde 10, 2023’te ise yüzde 5 artacağı, yani artış suratının yavaşlayacağı öngörülüyor.
Öte yandan mali sıkılaşmayı hızlandıran İngiltere’de de konut fiyatlarındaki artış suratının yavaşladığı görüldü. Ülke genelinde konut fiyatları haziranda evvelki aya nazaran yüzde 0,3 artarken, fiyat artış oranının bir evvelki ayda kaydedilen yüzde 0,9’dan sert gerilediği görüldü.
Bloomberg Economics araştırmasına nazaran, İsveç, Yeni Zelanda, Çek Cumhuriyeti, Avustralya, Portekiz ve Almanya’da da konut piyasasının yavaşladığı belirtildi.
TÜRKİYE’YE NASIL YANSIYACAK?
Peki bu fiyat artış suratındaki yavaşlama Türkiye’ye nasıl yansıyacak? Uzmanlar hem kredi maliyetlerinin artması hem de konut alım gücünün azalması nedeniyle talepte yaşanan gerilemenin konut fiyat artışını istikrara getireceği görüşünde.
Merkez Bankası bilgilerine nazaran, 2022 Nisan ayında bir evvelki aya nazaran yüzde 10,2 oranında artan konut fiyatları, bir evvelki yılın birebir ayına nazaran yüzde 127 artmıştı.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) bilgilerine nazaran, mayısta Türkiye genelinde yıllık ortalama satılık konut ilan fiyatı yüzde 153,9 arttı. Fiyatlar birebir periyotta İstanbul’da yüzde 183,6, Ankara’da yüzde 133,8 ve İzmir’de yüzde 136,2 arttı.
Türkiye’de şu ana kadar yayınlanan datalarda konut fiyat artış suratında gerileme görülmese de uzmanlar kredi faizlerinin mayıs ve haziran ayından itibaren alınan tedbirlerle yükselmeye başlayacak olmasından ötürü artışların olağana dönebileceği görüşünde.
BANKALAR KREDİ MUSLUKLARINI KISIYOR
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) haziran sonunda konut kredilerine ait yeni karar almıştı. Karara nazaran, 1. ve 2. el konutlar için konut kredilerinde kredi kıymet oranı farklılaştı. Kıymeti 10 milyon TL üzeri olan konutlar için kredi imkanı olmayacak. 2 ile 5 milyon TL ortası konutlarda ise yüzde 70 kredi kullanılacak.
Ayrıca Reuters’ın birtakım bankacılık kaynaklarından edindiği bilgiye nazaran, kimi kamu bankaları ikinci el konut kredisi kullanımı üst limitini 150 bin TL’ye kadar düşürdü. Bu hafta içi yayımlanan habere nazaran, kamu bankalarında şube bazlı kredi ölçüsü ve kredi sayısı uygulaması ile kredi kullandırmayı azaltıcı tedbirler alınmaya başlandı.
Konu hakkında bilgi sahibi üst seviye bir bankacı, “Bazı kamu bankaları konut kredilerinde üst limiti 150 bin TL’ye indirdi. Kimileri ise azamî 500 bin TL konut kredisi kullandırıyor” dedi.
Ayrıca ödeme zahmeti, konut fiyatlarının çok şişmesi ve bunun yarattığı talep baskısı nedeniyle fiyat artışlarının bir ölçü soğumaya başlaması bekleniyor.
‘YÜKSEK ARTIŞ SURATI BİR ÖLÇÜ KIRILIR’
Konuyu Sozcu.com.tr’ye kıymetlendiren Gayrimenkul değerleme uzmanı Celal Erdoğdu, “Gayrimenkul fiyatları nominal olarak bütün varlıklara paralel bir biçimde artmaya devam edecek. Lakin gerçek artıştaki yüksek oranlar bir ölçü kırılacak” değerlendirmesinde bulundu.
Küresel taraftaki gelişmelere ait, konut fiyat artışlarıyla ilgili Türkiye’de duyulan dehşetleri başka ülkelerin de yaşadığını ve buna dair düzenlemeler yaptığını belirten Erdoğdu, “30 yıllık konut kredisi faizlerinde önemli bir gerileme olmuştu. Lakin son periyotta bu faizler tekrardan 2,5 puanlardan 5,70’lere çıktı. Bu da aslında Amerika’nın alışık olduğu oranlar. Fed’in faiz artırmasıyla bu daha da üste gidecek. Bir devir Türkiye’de olduğu üzere konut kredisi faiz oranları ucuz kalmıştı” değerlendirmesinde bulundu.
Türkiye’de de neredeyse 15 günde bir konut piyasasını ilgilendiren düzenlemeler yapılmaya başlandığını hatırlatan Erdoğdu, “Kiralara tavan sonu, BDDK’nın konut kredilerinde yapmış olduğu düzenlemeler derken, aldığımız geri bildirimlere nazaran kredi kampanyalarının bitmek üzere olduğuna dair sinyaller alıyoruz” dedi.
Kredilerde daha düşük ölçülerin onaylandığına yönelik durumlar aldıklarını belirten Erdoğdu, “Bu sinyaller konut kredilerinde kampanya şartlarının bittiğini ve özel bankalar tarafından uygulanan yüzde 2,10-2,15’ten başlayan, 2,40’a kadar giden faiz oranlarının uygulanacağını gösteriyor” diye konuştu.
‘NOMİNAL FİYAT ARTIŞLARI SÜRECEK’
Ödeme zahmetinin yaratacağı talep baskısının da fiyat artış suratını etkileyeceğini belirten Erdoğdu, “Konut piyasasında ağustos ayından sonra kredili satışların da olağan satışların da olağan seyirlerine hakikat yavaş yavaş gideceğini düşünüyorum” dedi. Erdoğdu son olarak şunları ekledi:
“Gayrimenkul fiyatları nominal olarak bütün varlıklara paralel bir halde artmaya devam edecek. Lakin gerçek artıştaki yüksek oranlar bir ölçü kırılacak. Sonsuza kadar gerçek olarak muazzam bir artış sürdürülebilir değil. Nominal artışın devam edeceğini ve gerçek artışın olağan seyrine gelerek yavaşlayacağını öngörebiliriz.”