Türkiye’nin en büyük toplumsal konut projesi olan ve birinci etabında 81 vilayette 250 bin toplumsal konut, 100 bin altyapılı konut yeri, 10 bin iş yerinin vatandaşlara sunulduğu projeye çok ağır müracaat yapılıyor. Dün birinci müracaatların alınmaya başlandığı e-devlet sistemi sık sık tıkanırken, Halk Bankası ile Ziraat Bankası şubeleri adeta dolup taştı. Pekala dev konut projesinin ilanlara bir tesiri oldu mu? Uzmanlar milliyet.com.tr’ye kıymetlendirdi.
İLANLARDAKİ ‘TOKİ’ UYANIKLIĞINA DİKKAT
İlan sayılarında artış yaşanabileceğini söyleyen Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu tabirleri kullandı: “Bu projeye müracaat yapmak için gayrimenkulde kimi satışları görüyor olacağız ve ilan sayılarında artışlar görüyor olacağız. Örneğin paylı taşınmazlar malikleri bir yerleri satmak isteyerek ki kendi isimlerine tapu kaydı olmadan müracaat yapabilsinler. Ya da gayrimenkulleri birbirine devrederek projeye müracaat yapabilmek için kendi üzerindeki gayrimenkulü boşaltmak için satışlar yapacaklar. Piyasada bu tıp hareketlilikler de olabilecektir.”
KONUT PİYASASINDA FİYATLARDA KÖPÜK MASRAF Mİ?
“Projelerin teslimleri 24 ay vadede planlandığı için çabucak bir düşüş beklenmiyor. Projelerin farklı vilayetlerde farklı yansımaları kesinlikle olacaktır. Örneğin Burdur’da bine yakın gayrimenkul arzı olacak. Küçük yerlerde tesirli olur lakin büyükşehirler açısından talep daha fazla olduğu ve yabancı talebi olduğu için önemli oranda düşüş beklemiyoruz.
Başvurular başladı. T.C. kimlik numarasının son hanesine nazaran müracaatlar alınıyor. Şu an arsa tarafında müracaatlar alınmış değil, arsa süreci hızlandırılırsa, inşaatın 1 yıl içerisinde başlamasıyla ilgili birtakım kriterler getirildi. Bunların yeni arzlara imkan oluşturacağını söyleyebiliriz.
KİRALIKLARDA FİYATLAR DÜŞER Mİ?
Kiralık açısından bu fiyatları değiştirmeyecektir fakat satılık fiyatlarda orta vadede bir dengelemeye dayanak olabilir. Bunun bilhassa yüzde 50’lik kısmının gerek gençler, gerek emekliler, gerek şehit yakınları ve gaziler, engelliler için ayrılacak olması ekim sonrası kuralar sonrasında bilhassa de müteahhitler tarafından yeni arzları beraberinde getirecektir.
Oluşmuş bir talep varken bunun müteahhit firmalar tarafından kıymetlendirilmesi beklenir. Bu proje nispeten dar gelirli kümeye üretildiği için orta ve üst gelir kümesi için hala üretilecek projelerde yeni talepler kelam mevzusudur.
Bu noktada Emlak Konut’un beraberinde geliştireceği projelerin olması yarar sağlayacaktır.
KONUT FİYATLARINDA YÜZDE 10-15 ORTASI DÜŞÜŞ BEKLENDİĞİ SÖYLENİYOR, SİZİN ÖNGÖRÜNÜZ NEDİR?
Nominal düzeyde fiyatların korunacağını söyleyebiliriz. Gerçek kısımda öteki yatırım araçlarına nazaran gayrimenkul sessiz kalacaktır. Fiyatlarda rakamsal olarak düşüş beklemiyoruz. Örnek verecek olursak enflasyonun yüzde 10 olduğu bir piyasada yüzde 10 olarak devam eder. Fakat fiyat artış enflasyonun üzerinde artış göstermez.
Burada belirleyici olan finansmanla ilgilidir. Fiyatların artışı bankaların konut kredileri vermemesi nedeniyle finansmanda yaşanan zahmet sonucunda aslında bir müddettir artmıyordu. Şayet devlet tarafından konut kredilerine ait yeni bir kampanya gerçekleştirilmezse ve finansman kısmında kredi kullanımları hala sonlu tutulursa konut kredileri üst istikametli hareket etmeyecektir.
‘FİYATLAR GERÇEK MANADA GERİLEYEBİLİR’
Düşüş olmasa bile üst istikametli hareket etmemesi de fiyatların gerçek manada gerilemesi kelam konusu olur. Tıpkı vakitte TOKİ kuraları sonucunda kuraya çıkan şahısların mukavele tarihi ile birlikte ödemeleri başlayacak. Daha evvel birtakım projelerde bu ödemeler proje teslimi sonrası başlıyordu. Bu noktada dar gelirliler için bilhassa bu ödemeler bazen soruna neden olabilir. Bireyler hem kira ödeyecekler, hem de düşükte olsa taksitleri ödeyecekler. Tahminen orada TOKİ tarafından teslimde ödenmek kaydıyla yeni bir modelin de muhtaçlık olduğunu söz edebiliriz.
Şunu unutmamak lazım bu proje tarihi proje de olsa başvuramayan çok sayıda insan olacak. Bunun da nedeni isimlerine gerek miras nedeniyle gerekse paylı olması nedeniyle çeşitli tapu bulunan 56 milyon vatandaş var. Bu vatandaşlar konutu olmasa da tahminen kendi memleketinde ya da miras kalan bir gayrimenkulün hissedarı olabiliyor.
Kapsamın genişletilmesi açısından bunlara sınırlama getirilmesi müracaatların daha sağlıklı yapılmasına olacak sağlar. Bu projede hala merak edilen ve karşılık bulunmayan kimi başlıklar kelam konusu.
Örneğin gençlerle ilgili müracaatlarda ebeveynlerin tapusu olması gençleri etkileyecek mi ya da burada ödemelerde farklı alternatifler geliştirilecek mi? Buna misal birçok sorunun karşılığını da bekliyor olacağız.
FİYATLARDA NE VAKİT DÜŞÜŞ GÖRÜLÜR?
İSTEBKoop Lideri Emlak Brokeri Ulvi Özcan ise milliyet.com.tr’ye yaptığı açıklamada şu sözleri kullandı: “Ekonomide bir arz talep var. Talep arttıkça fiyatlar yükselir. Bu arzı olumlu etkileyecektir. Lakin sayın Cumhurbaşkanının açıklamalarıyla piyasayı olumlu etkilemeye başladı. Kiralık konut piyasasında anahtarlar teslim edilmeden bir tesiri olmaz. Zira bunun piyasaya fiilen girmesi lazım.
‘KAMPANYA MÜJDE NİTELİĞİNDE’
Burada benim üzerinde durduğum bir şey var. Bunun sürdürülebilir olması lazım. TOKİ’nin bir misyon üstlenip konut projesi takipçisi olması lazım. Beklenenden daha âlâ bir kampanya gerçekleşti. Bu kampanyanın müjde niteliğinde olduğunu düşünüyorum.
Türkiye’de her yıl uzmanların söylediği bilgilere nazaran 800-900 bin ortası konut açığı olduğuydu. Bu açığın giderilmesi için planlama koşuldur. Şu anda İstanbul, Türkiye’nin birçok hususta yüzde 50’si iken başka 80 ilimiz yüzde 50’den farklı dilim alıyor. Eğitim, kültür, sanat, sıhhat üzere alanlarda öteki yerlerde cazibe oluşturulsa, lojistik ve ulaşımda cazibe oluşturulsa İstanbul’da yaşanılanlar olmamış olurdu.
PİYASADA ŞU AN BİR PANİK SATIŞI VAR MI?
Bunu söylemek çok erken, olabilir tahminen ancak onunla ilgili de bir düzenleme olması lazım. Şu an Resmi Gazete’de bir genelge yayınlanmadığı için konuştuğumuz şeyler spekülatif şeyler olur. Bu proje cazip diye elindekini satmak isteyenler de piyasadaki fiyatları düşürür.
Fırsat alımı olacağı için kendi malının kıymetini düşürmüş olacak. Fırsatı kıymetlendirmiş olmak için fiyatları düşürmüş olur.”