Konut satışları eylülde son bir yılın en sert düşüşünü kaydetti. TÜİK’e nazaran ülke genelindeki satışlar eylülde yıllık bazda yüzde 22,9 azalırken, kredili satışlardaki düşüş yüzde 43’ü buldu. Pekala neden? Uzmanlar 7 unsurda konut satışlarındaki düşüşün nedenlerini sozcu.com.tr’ye anlattı.
Ülke genelinde 3 aydır düşmeye devam eden konut satışları, eylülde son bir yılın en sert düşüşünü kaydetti.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bilgilerine nazaran, temmuzda yıllık bazda yüzde 12,9 azalan konut satışları, ağustosta yüzde yüzde 12,7 düştükten sonra, eylülde yüzde 22,9 azaldı.
Eylülde ülke genelindeki kredili konut satışlarındaki düşüş ise yıllık bazda yüzde 43’ü buldu.
İpotekli satışların toplam konut satışları içindeki hissesi sene başında yüzde 20,6 iken, eylülde yüzde 15’e geriledi.
Peki bu düşüşün nedenleri neler?
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, İstanbul Emlakçılar Odası Lideri Nizamettin Aşa ve gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman sozcu.com.tr’ye anlattı.
1- ASTRONOMİK FİYAT ARTIŞLARI
Konut satışlarındaki düşüşün en kıymetli nedenlerinden biri, artan fiyatların talebi düşürmesi.
Vatandaş son periyotta yüzde 80’leri aşan enflasyon karşısında temel gereksinimlerini karşılamakta zorlanırken, konut fiyatları rekor kırmaya devam ediyor.
Merkez Bankası’nın (TCMB) son verisine nazaran, Türkiye genelinde konut fiyatları temmuzda bir evvelki aya nazaran yüzde 8, bir evvelki yılın birebir periyoduna nazaran yüzde 173,8, arttı.
Bir konutun metrekare başı fiyatı temmuzda 13 bin 936 TL olarak gerçekleşti. Böylelikle 100 metrekarelik bir konutun fiyatı ülke genelinde ortalama 1,3 milyon TL’yi aştı. Bu fiyat, İzmir’de 1,6 milyon TL’yi, İstanbul’da ise 2,2 milyon TL’yi aşmış durumda.
Satılık konut fiyatlarında yapılan artışları ‘astronomik’ olarak niteleyen ve bu artışların satılık meskenlere talebi azalttığını söyleyen İstanbul Emlakçılar Odası Lideri Nizamettin Aşa, “Fiyatlar çok yüksek. İnsanların alım gücünün üzerinde fiyatlar isteniyor şu an. Bu, talebi azaltan en değerli etkenlerden biri” dedi.
2- KISITLI KREDİ KULLANDIRIMI
Kredili konut satışlarındaki düşüşün birinci nedenlerinden biri, bankaların kredi kullandırımının hayli kısıtlı olması.
Belli bir birikimi olup, kredi çekerek konut sahibi olmak isteyen vatandaş, istediği ölçüde konut kredisine erişemiyor. Bankaların kredi kullandırımı en fazla 500 bin TL ile hudutlu kalıyor.
Bu durum, ticari krediye erişmek isteyen iş dünyası için de geçerli. TCMB, ticari kredi faizlerinin yüzde 18’lere kadar düştüğünü açıklasa da iş dünyası kredi faizleri düştükten sonra krediye erişimlerinin iki kat zorlaştığını aktarmıştı.
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, eylül ayı prestijiyle bilhassa kredili konut satışlarındaki düşüşün son 16 ayın en düşük düzeyine gerilediğini ve sinyal verdiğine dikkat çekerek şu değerlendirmeyi yaptı:
“Kredi kullanımı yahut kullandırımı çok önemli düştü. Artık kredilerde sınırlamalar var, bu da piyasanın suratını düşürüyor. Bunda piyasanın tesiri olduğu kadar BDDK’nın kararları da tesirli. Krediye ulaşım zorlaştıkça konut alım sayıları bundan doğal olarak etkilenecektir.”
3- ‘FAİZLER DÜŞMEDİ, ARTTI’
Kamu bankalarının konut kredi faizleri düşük olsa da kredi kullanımının epey kısıtlı olması, özel bankalardaki yüksek faiz oranlarına mecbur bırakıyor. Bu yüzden piyasadaki gerçek faizlerin özel bankaların kullandırdığı yüksek oranlı faizler olduğu belirtiliyor.
Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan, mayıs ayında konut kesimine ait dayanak paketi açıklamıştı. Bu paketteki kaideleri sağlayanlar için konut kredi faizleri yüzde 0,89-0,99 aralığında değişiyor.
Sağlayamayanlar için kamudaki konut kredi faizleri yüzde 1,29 iken, özel bankaların konut kredi faizleri ise yüzde 2,03’dan başlayıp, 2,70’i aşıyor.
Ancak, kamu tarafındaki düşük faizli konut kredilerine karşın kredili konut satışlardaki düşüş eylül ayında yıllık bazda yüzde 43 düştü. Bu, son 16 ayın en düşük düzeyi.
Uzmanlara nazaran bu durum, faizlerin aslında gösterildiği üzere düşük olmadığının işareti.
Gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman, bu durumu şöyle anlattı:
“Kamu bankalarında konut kredi faizleri 1.29, özellerde ise bunun neredeyse iki katı. Tüketici kamu bankasına gittiğinde düşük faizli krediyi kullanabilirse, başat, oyun kurucu faiz bu olur. Fakat o denli olmuyor.
Kamu bankası 1.29 faizle kredi veriyorum dese de, 2 milyon lira krediye gereksiniminiz varsa en fazla 500 bin lira veriliyor. Yani düşük faiz var ancak kredi yok. O vakit gerçek başat faiz özel bankaların faizi oluyor. Onların faizi de yüksek. Bu da faizler arttı demek.”
4- KREDİ TAKSİTLERİNE GÜÇ YETMİYOR
Kredili satışları düşüren bir başka etken de kredi taksitlerinin yüksekliği.
Konut kredisi kullananların ödemeleri gereken aylık taksit fiyatları kamu bankalarında en az 21 bin TL’den başlıyor. Özel bankalarda bu meblağ 30 bin TL’yi aşıyor.
Bu da, şayet kamu bankasından kredi kullanılırsa, bankaya 10 yılda toplam 2,7 milyon lira ödenmesine, yani bir mesken parası kadar da faiz ödenmesi manasına geliyor.
Kredi şayet özel bir bankadan kullanıldıysa da toplam ödeme ölçüsü 10 yılda 3,7 milyon lirayı buluyor. Bu ise, satın alınan meskenin meblağından da fazla faiz ödemesi yapılması demek.
5- TL’DEN KAÇIP GAYRİMENKULE YÖNELENLERDE AZALIŞ
Konut satışlarındaki düşüşün bir öteki nedeninin ise, birikimlerini TL’deki kıymet kaybına karşı korumak emeliyle gayrimenkule yatıranların sayısındaki azalış olduğu belirtiliyor.
Yılın birinci 6 aylık periyotta insanların varlıklarını korumak maksadıyla gayrimenkule yöneldiklerini anlatan Ahmet Büyükduman, “İnsanlar TL’den çıkarak gayrimenkul satın almaya yöneldiler. Servet müdafaa saiki ile yapılan bu davranış satışları artırdı.
Ancak o periyot de demiştik: Beşerler varlıklarını istedikleri yere park ettikten sonra bu dalga yavaşlayacaktır. Hakikaten o denli oldu.”
6- TOPLUMSAL KONUT PROJESİ TALEPTE ÇEKİLMEYE YOL AÇTI
Satışların düşmesinde tesirli olan bir başka neden ise, Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan 81 kentte Toplumsal Konut Projesi.
500 bin konut ve 250 bin konutluk arsa ve 50 bin iş yerinden oluşacak projenin duyurulmasının akabinde talepte bir çekilme gözlendiği, bunun da satışlara düşüş olarak yansıdığı belirtiliyor.
Nizamettin Aşa, konut satışlarında eylülde yıllık yüzde 22,9’luk düşüşte, toplumsal konut projesinin de tesirli olduğunu aktaranlardan.
Aşa, “Bu proje, toplumun kimi bölümlerinin konut taleplerinde çekilmeye neden oldu ve bu çekilme devam ediyor. Bu da satışlardaki düşüşte kendini gösteren bir etken” diye konuştu.
7- YABANCIYA SATIŞLAR SÜRAT KESTİ
Yılın birinci 9 ayında satılan yaklaşık 1 milyon konuttan 50 bini yabancıya satılsa da temmuz ayından bu yana yabancılara yapılan konut satışlarında düşüş gözleniyor.
Bu satışlar haziran ayında bir evvelki yılın tıpkı ayına nazaran yüzde 81,8 artarak 8 bin 630’a yükselmiş ve rekor kırmıştı.
TÜİK datalarına nazaran, yabancıya yapılan satışlar hazirandaki yüzde 81,8’lik artıştan sonra temmuzda yıllık yüzde 12,4; ağustosta yüzde 10,1 azaldı. Eylülde ise yüzde 23,8 azalarak 5 bin 49’a geriledi. Bunun da toplam satışlardaki düşüşü desteklediği belirtiliyor.
FİYATLARA NASIL YANSIR?
Öte yandan, bölüm temsilcilerinin beklentisi, talepteki düşüşün tesiriyle fiyatlarda da gerileme yaşanması…
Ahmet Büyükduman, talepteki düşüşün konut fiyatlarının artış suratını durduracağını tabir ederek şöyle dedi: “Fiyat artış suratı duraksayacaktır.. Konut fiyatlarındaki artış, duraklama periyoduna girecektir.”
Nizamettin Aşa ise, mayıs ayından bu yana kiralık daire fiyatlarında toplamda yüzde 15, satılık daire fiyatlarında ise yüzde 10 üzere bir düşüşün olduğunu gözlemlediklerini, bu düşüşün süreceğini tabir etti.